各街道物业服务中心，南洋镇、新兴镇、黄尖镇、便仓镇建设服务中心，盐东镇规划建设和环境保护局，各物业服务企业：

加强住宅小区物业管理事关全区广大业主美好生活和切身利益，也是构建美丽、宜居、幸福、和谐亭湖的必然要求。为进一步提高全区物业管理水平，着力破解我区在住宅小区物业服务企业进（退）场、业主自治组织建设、老旧小区改造及后续长效管理等方面面临的诸多难题，提高业主自治组织履职能力，现就加强全区住宅小区物业服务企业进（退）场、业主自治组织建设等工作通知如下：

一、坚持依法依规，切实加强住宅小区物业企业进（退）场备案管理

近年来，全区有不少住宅小区因物业服务企业更换问题而引发诸多矛盾，严重影响了小区居民的日常生活。各街道（镇、经济区）物业管理业务科室（单位）要切实加强对住宅小区物业管理工作的日常监督指导，依照《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《盐城市物业项目服务退出管理办法》（盐房管〔2020〕109号）《关于加强市区物业管理招投标工作的通知》（盐住建物管〔2020〕13号）等法律法规和文件规定，指导做好住宅小区物业服务企业的选（解）聘和进（退）场管理工作。住宅小区业主委员会（物业管理委员会）选聘物业服务企业，原则上应进行公开招投标；如公开招标连续两次投标人少于3个、住宅及同一物业管理区域的非住宅建筑面积不足3万平方米，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的住宅小区，经属地街道（镇、经济区）和区住建局批准后，可采用协议招标方式选聘物业服务企业。参加招投标活动的物业服务企业须在盐城市物业服务行业综合监管平台上登记且企业信用等级为“合格”及以上。新受聘的物业服务企业须填报《亭湖区物业服务企业进场备案登记表》（详见附件1），经属地街道（镇、经济区）和区住建局办理备案后，方可进场实施管理。物业服务企业退出小区物业管理的，须经属地（镇、经济区）核查认可，按程序做好现场设施设备查验、物业费结算和相关台账资料移交等工作，及时填报《亭湖区物业服务企业退出物业项目备案登记表》（详见附件2），办理退出备案手续后，方可撤离管理现场。各街道（镇、经济区）物业管理业务科室（单位）要对辖区内住宅小区物业服务企业进场备案（合同备案）情况进行一次全面排查，并填报《亭湖区住宅小区物业服务企业进场备案情况调查统计表》（详见附件3）。物业服务企业已进场，但尚未至属地街道（镇、经济区）及区住建局备案的，要立即完善办理备案手续。因选聘程序不符合法律法规及相关文件规定，引发矛盾纠纷的，相关单位要立即予以纠正整改。我局将进一步加强物业服务企业进（退）场行为的行业监管，对不按规定办理备案手续的物业服务企业，将作为不良行为记入其诚信档案，并限制其进入全区物业服务市场。

二、坚持党建引领，全力推动住宅小区业主自治组织建设

各街道（镇、经济区）物业管理业务科室（单位）、各社区（村）要深入学习《中华人民共和国民法典》中有关物业管理的相关条款，学习贯彻《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》。按照中共中央办公厅《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求，切实加强基层党组织对物业管理工作的领导，将物业管理融入社区治理之中，担负起物业管理属地责任，推动物业管理、服务品质的提档升级。加强与业主的沟通交流，积极组织引导符合条件的住宅小区成立业主大会，选举业主委员会（物业管理委员会）。强化党建引领，努力提高业主委员会（物业管理委员会）成员中的党员比例。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，推动业主委员会和物业企业负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。针对在业主委员会（物业管理委员会）换届选举、印章使用管理、物业服务企业选聘（解聘）、物业服务合同签订和维修资金申请使用等重大事项方面容易引发信访投诉和矛盾纠纷的实际情况，各街道（镇、经济区）、各社区（村）要切实加强日常监督指导，坚持广泛征求业主意见，通过及时召集召开业主大会（业主代表大会），共同决定小区物业管理重大事项，杜绝个别人、小团体出于私利，擅自决定小区管理事务，推动小区自治组织依法履职尽责。

三、坚持以人为本，全面形成老旧小区整治改造工作合力

老旧小区改造是一项重要的民生工程、实事工程，根本目的在于改善老旧小区的人居环境，让老旧小区居民共享城市发展、经济发展的成果。各街道物业服务中心要坚持以人为本、改造为民的宗旨，广泛动员小区业主参与老旧小区改造工作。要通过入户走访、张贴公示和召开专题座谈会等方式，广泛听取群众的意见、建议，及时公布小区改造方案，做到居民最需要什么、最期盼什么，就优先改造什么，全过程接受群众监督。要组织动员业主填报小区改造意见征求表，并及时将业主的意见、建议整理归纳出来（《业主意见征求表》要作为项目建设资料存档）。同时，按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，动员各方力量参与小区改造，支持和鼓励小区居民出资，参与增设充电桩、加装电梯、屋面平改坡等改造；鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造；鼓励原产权单位对已移交属地管理的原职工住宅小区改造给予资金支持；通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量投资参与小区改造，努力提升全区老旧小区改造工作的经济效益、社会效益。

四、坚持建管并重，全面落实整治改造老旧小区长效管理

各街道（镇、经济区）物业管理业务科室（单位）要进一步探索本辖区老旧小区的长效管理工作，对已实施改造、基础条件较好的小区，要全力招引物业服务企业进场，实施规范化、专业化、市场化的物业管理。探索将相邻近的老旧小区、新老小区物业管理打包对外招标发包。充分调动小区业主委员会（物业管理委员会）的积极性，为业主共商共议搭建平台，组织业主共同决定小区物业管理问题。加大宣传引导力度，增强业主缴纳物业费的消费意识，提升老旧小区物业管理“自我造血”功能，防止老旧小区改造后，因无人管理，重又陷入脏乱差的状况。对暂时无法引进物业服务企业的老旧小区，要落实好社区托底管理工作，保证各小区基础性物业服务全面覆盖，正常有序开展。根据区政府工作部署，我局将对整治改造小区业主自治组织成立和后续长效管理机制落实情况进行监督检查，并适时在全区面上予以通报。

特此通知。

附件：1.亭湖区物业服务企业进场备案登记表

      2.亭湖区物业服务企业退出物业项目备案登记表

      3.亭湖区住宅小区物业服务企业进场备案调查统计表

                                                                               盐城市亭湖区住房和城乡建设局

2021年4月8日   

盐城市亭湖区物业项目服务企业进场备案登记表(1).xls盐城市亭湖区物业服务企业退出物业项目备案登记表(1).xls

附件3

亭湖区住宅小区物业服务企业进场备案调查统计表

填报单位：               街道（镇、经济区）                                                  填报日期：   年   月   日