申  请  人：刘某某。

被 申 请人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局。

    2025年10月25日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2025年9月28日作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》，责令被申请人对某某家具建材中心项目涉嫌违法分割销售、售后包租、返本销售等行为重新调查并作出处理，并书面告知申请人处理结果。本机关依法已予受理，并适用普通程序审理。2026年12月26日，本机关作出《延期审理通知书》，将行政复议决定延期三十日作出。现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人2025年9月28日作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》，责令被申请人对某某家具建材中心项目涉嫌违法分割销售、售后包租、返本销售等行为重新调查并作出处理，并书面告知申请人处理结果。

申请人称：申请人系盐城市某某家具建材中心X号楼1XXX号商铺买受人。2025年7月1日，申请人向被申请人邮寄提交《履行查处职责申请书》，反映盐城市某某家具建材中心的商品房项目存在分割销售、售后包租、返本销售违法行为，要求被申请人依法查处并书面告知结果。2025年9月28日，被申请人作出《关于刘某某履职申请事项的答复书》，对申请人的履职申请作出答复。申请人认为被申请人作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》认定事实不清、法律适用错误。首先，《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。本案，盐城市某某置业有限公司（简称某某公司）通过与申请人等买受人签订《委托管理协议》，以“托管经营”为名行“售后包租”之实，直接影响买受人对商铺的占有、使用及收益权，导致申请人至今无法明确商铺具体位置、权属混乱，已实际造成财产权益损害后果，属于“涉及公民财产权益且有危害后果”的情形，且某某公司3号楼于2020年1月17日竣工验收备案，申请人2025年7月申请查处时，未超过五年。故，行政处罚时效应延长至五年。某某公司采取“售后返租”模式销售未竣工商品房，该违法行为并非瞬时完成，而是从《委托管理协议》签订之日起持续至房屋竣工交付乃至托管期间。申请人购买的商铺在完成竣工验收备案前一直处于“未竣工”状态，违法行为持续存在。虽然被申请人在答复书中认定某某公司在销售未竣工商品房时存在“变相售后包租”行为，但其以“超过两年”为由不予行政处罚，属于法律适用错误。其次，《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。该条款的立法目的在于保障买受人对房屋的独立支配权。本案，案涉商铺为商业用房，某某公司通过“托管经营”合并使用商铺、破坏独立设施的行为，实质构成对买受人权益的侵害，属于变相分割销售。虽然申请人购买的X号楼1XXX号商铺登记为独立产权单元，但实际存在“商铺合并使用、无独立水电设施”等问题，且申请人无法确定商铺具体位置，足以反映项目存在变相分割销售行为。被申请人仅以“已办理不动产权证”为由认定“权属不混乱”，未对商铺实际状态及买受人权益受损情况进行实质调查，事实认定明显不充分。再次，《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。《委托管理协议》明确约定“第3年给予合同购房款6%作为市场运营补贴”，该条款具有“定期返还固定收益”的特征，符合《商品房销售管理办法》第十一条“返本销售或变相返本销售”的构成要件。被申请人仅依据某某公司单方陈述“6%补贴为计算基数”即认定不构成返本销售，并未对协议性质、资金流向等关键事实进行调查，证据采信明显片面，调查结论缺乏依据。最后，被申请人作为房地产市场监管部门，对商品房销售违法行为负有法定查处职责。申请人已提供《商品房买卖合同》《委托管理协议》等初步证据证明存在违法销售行为，但被申请人未调取某某公司与其他买受人签订的同类协议、未核查商铺实际物理分割状态，导致调查结论与客观事实不符，属于未全面履行法定职责。

申请人提交了以下证据：

1.《商品房买卖合同》；2.《委托管理协议》；3.《履行查处职责申请书》及邮寄单；4.《关于刘某某履职申请事项的答复书》及邮寄单；5.申请人身份证复印件。以上材料均为复印件。

被申请人称：一、被申请人已依照法定程序履职。2025年7月1日，申请人向被申请人邮寄提交《履行查处职责申请书》，反映盐城市某某投资发展有限公司（曾用名：盐城市某某置业有限公司，简称：某某公司）开发建设的某某家具建材中心违法分割销售、售后返租、返本销售等行为，要求进行查处。2025年7月2日，被申请人收到申请人的《履行查处职责申请书》后对该事项进行调查。因事项情况复杂，被申请人于2025年8月29日作出《延期答复告知书》，将答复期限进行延长，延长期限不超过30日。2025年9月28日，被申请人向申请人邮寄送达《关于刘某某履职申请事项的答复书》，书面告知其处理结果。因此，被申请人已在法定期限内履行了相应的调查处理和告知义务，符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条的规定。二、针对申请人举报的事项，被申请人经区分处理后，对属于被申请人监管范围内的事项进行调查核实并作出回复，符合履职要求。首先，关于申请人反映的违法分割销售问题。经被申请人调查，申请人购买的某某家具建材中心X号楼1XXX号商铺为独立产权单元，某某公司不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的违法违规情形。关于申请人反映的“商铺位置不明确、不能确定具体位置、权属混乱”等问题。被申请人对某某公司进行了调查询问并进行现场查勘，申请人的商铺位置明确，且已经办理了不动产权证，不存在“权属混乱”的情况。关于“商铺合并使用、没有独立水电设施”等问题。目前，某某公司正在依据业主的申请对商铺进行恢复，申请人可以向其申请恢复，该企业将配合。其次，关于申请人反映的售后返租问题。经被申请人调查，某某公司与盐城市某某商业管理有限公司（简称：某某商管公司）于2018年11月7日签订《委托管理协议》，委托某某商管公司对某某家具建材中心开展招商、开业筹备及运营管理等工作。某某公司于2018年12月21日与申请人分别签订《商品房买卖合同》及《委托管理协议》，后于2020年1月17日完成3号楼竣工验收备案。经被申请人研究，可以认定某某公司在销售商品房的过程中存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的违法违规情形。另经被申请人开展延伸调查，某某公司在1、3、5号楼的销售过程中均存在上述情形，但销售未竣工商品房的行为均已超过两年，其中1号楼于2018年9月29日办理商品房预售许可证，于2020年7月14日完成竣工验收备案；3号楼、5号楼分别于2018年12月1日、12月11日办理商品房预售许可证，并于2020年1月17日完成竣工验收备案。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”。经被申请人研究决定，对某某公司的该项违法行为不给予行政处罚。再次，关于申请人反映的返本销售问题。经被申请人调查，某某公司、某某商管公司于2018年12月 21日与申请人签订《委托管理协议》，约定第3年某某商管公司给予申请人合同购房款的6%作为市场运营补贴，申请人于2023 年1月6日收到某某商管公司的相关费用。针对上述问题，被申请人对某某公司进行了调查询问，某某公司称：“6%的市场运营补贴只是一种计算基数，不属于返本”。根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十条规定“违法事实不清、证据不足的，不得给予行政处罚”。经调查核实，被申请人认为现有证据不足以认定某某公司存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定的“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的违法违规情形。如果申请人有新的证据证明其存在违法违规事实的，可以依据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第六条的规定，重新提交举报材料。

被申请人提交了以下证据：

1.《履行查处职责申请书》及附件（《商品房买卖合同》《委托管理协议》、申请人身份证复印件）、邮寄单；2.2025年8月1日被申请人作出的《通知》、被申请人向申请人询问后制作的《调查（询问）笔录》；3.《延期答复呈报表》；4.《延期答复告知书》及邮寄单；5.《关于刘某某履职申请事项的答复书》及邮寄单；6.某某家具建材中心1、3、5号楼《盐城市城市商品房预售许可证》；7.某某家具建材中心X幢《盐城市不动产实测测量报告》；8.刘某某房产证办理情况的查询证明；9.某某家具建材中心现场照片；10.盐城市某某置业有限公司与盐城市某某商业管理有限公司于2018年11月7日签订的《委托管理协议》；11.《调查（询问）通知书》（亭住建房调（询）通〔2025〕5号）、《调查（询问）通知书》（亭住建房调（询）通〔2025〕6号）、被申请人对某某商管公司询问后制作的《调查（询问）笔录》、被申请人对某某公司询问后制作的《调查（询问）笔录》；12.申请人商铺收益银行回单；13.某某家具建材中心1、3、5号楼竣工验收备案表；14.盐城市亭湖区住房和城乡建设综合行政执法大队出具的关于项目涉嫌售后包租的《回复函》；15.申请人商铺第5年收益银行交易详情；16.盐城市亭湖区住房和城乡建设综合行政执法大队作出的关于项目涉嫌返本销售的《回复函》。以上材料均为复印件。

现查明：2025年7月2日，被申请人收到申请人邮寄提交《履行查处职责申请书》及附件材料，请求被申请人依法查处并追究某某家具建材中心（坐落于盐城市亭湖区新洋街道办事处某某村民委员会五组、编号为035-004-0103000的地块、土地使用权证号为盐国用（2012）第601663号）的商品房项目违法分割销售、售后返租、返本销售行为，并请求被申请人依法查处后书面告知申请人结果。2025年8月1日，被申请人作出《通知》，通知申请人于2025年8月8日下午15：00到被申请人处当面听取意见。2025年8月11日，被申请人工作人员对申请人进行询问，并形成了《调查（询问）笔录》。申请人称其在2018年12月份在某某销售中心签署了《商品房买卖合同》及《委托管理协议》，购买了3栋一层1025号商铺。《委托管理协议》约定第三年给予购房款的6%作为运营补贴。《委托管理协议》到期后，商铺被合并使用，位置不明确，且没独立的水电设施。2025年8月12日，被申请人作出《调查（询问）通知书》（亭住建房调（询）通〔2025〕5号），通知某某公司于2025年8月18日9：00到被申请人处接受调查询问。同日，被申请人作出《调查（询问）通知书》（亭住建房调（询）通〔2025〕6号），通知某某商管公司于2025年8月18日10：00到被申请人处接受调查询问。2025年8月18日，被申请人工作人员对某某公司开发经理赵某进行询问，并形成了《调查（询问）笔录》。赵某称某某公司不存在分割销售、售后包租、返本销售的情况。某某公司已经按照《商品房买卖合同》约定给所有客户办理了房产证，每一个商铺都有独立产权，不存在分割销售。某某公司是开发公司、某某商管公司是运营公司，两公司没有关联，是否出租出去要根据市场情况，不存在售后包租。《委托管理协议》中约定的6%的市场运营补贴只是一种计算基数，不属于返本。2025年8月18日，被申请人工作人员对某某商管公司副总黄某某进行询问，并形成了《调查（询问）笔录》。黄某某称某某商管公司运营某某家具建材中心1号楼裙楼部分和3号楼、5号楼，某某商管公司先收取商户的租金，再由某某商管公司账户支付给商铺业主。某某公司与某某商管公司没有关联，一个是开发公司，一个是运营公司，既不存在返本销售或者变相返本销售方式销售商品房的情形，也不存在售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的情形。2025年8月29日，被申请人经内部审批向申请人邮寄《延期答复告知书》，将答复期限进行延长，延长期限不超过30日。2025年9月28日，被申请人作出《关于刘某某履职申请事项的答复书》，内容为：“刘某某：你提出的履职申请事项，我局已收悉。经调查核实，依据住房和城乡建设部《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条及相关规定，现作回复如下：经调查，某某家具建材中心项目位于盐城市亭湖区开放大道北路269号，开发建设单位为盐城市某某投资发展有限公司（曾用名：盐城市某某置业有限公司，下称：某某公司）。项目3号楼于2018年12月1日办理商品房预售许可证，你于2018年12月21日与某某公司签订《商品房买卖合同》购买X号楼1XXX号商铺，同日与某某公司、盐城市某某商业管理有限公司（下称：某某商管公司）三方共同签订《委托管理协议》，约定将房屋交给某某商管公司托管，托管期限为2019年12月31日—2024年12月30日。一、关于违法分割销售等问题。经查，你购买的某某家具建材中心X号楼1XXX号商铺为独立产权单元，某某公司不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的‘商品住宅按套销售，不得分割拆零销售’的违法违规情形。关于你反映的‘商铺位置不明确、不能确定具体位置、权属混乱’等问题，我局对某某公司进行了调查询问并进行现场查勘，你的商铺位置明确，且你已经办理了不动产权证，不存在‘权属混乱’的情况。关于‘商铺合并使用、没有独立水电设施’等问题，目前，某某公司正在依据业主的申请对商铺进行恢复，你可以向其申请恢复，该企业将配合。二、关于售后返租问题。经调查，某某公司与某某商管公司于2018年11月7日签订《委托管理协议》，委托某某商管公司对某某家具建材中心开展招商、开业筹备及运营管理等工作。某某公司于2018年12月21日与你分别签订《商品房买卖合同》及《委托管理协议》，后于2020年1月17日完成3号楼竣工验收备案。经我局研究，可以认定某某公司在销售商品房的过程中存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的‘房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房’的违法违规情形。另经我局开展延伸调查，某某公司在1、3、5号楼的销售过程中均存在上述情形，但销售未竣工商品房的行为均已超过两年，其中1号楼于2018年9月29日办理商品房预售许可证，于2020年7月14日完成竣工验收备案；5号楼于2018年12月11日办理商品房预售许可证，于2020年1月17日完成竣工验收备案。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条之规定‘违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚’。经我局研究决定，对某某公司的该项违法行为不给予行政处罚。三、关于返本销售问题。经查，某某公司、某某商管公司于2018年12月21日与你签订《委托管理协议》，约定第3年某某商管公司给予你合同购房款的6%作为市场运营补贴，你于2023年1月6日收到某某商管公司的相关费用。针对上述问题，我局对某某公司进行了调查询问，某某公司称：‘6%的市场运营补贴只是一种计算基数，不属于返本’。根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十条之规定‘违法事实不清、证据不足的，不得给予行政处罚’。经调查核实，我局认为现有证据不足以认定某某公司存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定的‘房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房’的违法违规情形。如果你有新的证据证明其存在违法违规事实的，可以依据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第六条的规定，重新提交举报材料。”同日，被申请人将《关于刘某某履职申请事项的答复书》邮寄送达给申请人。2025年10月25日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2025年9月28日作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》，责令被申请人对某某家具建材中心项目涉嫌违法分割销售、售后包租、返本销售等行为重新调查并作出处理，并书面告知申请人处理结果。

另查明：2018年9月29日，某某公司取得某某家具建材中心1号楼《盐城市城市商品房预售许可证》。2018年11月7日，某某公司与某某商管公司签订了《委托管理协议》，委托某某商管公司对某某家具建材中心开展招商、开业筹备及运营管理等工作。2018年12月1日、12月11日，某某公司分别取得某某家具建材中心3号楼、5号楼《盐城市城市商品房预售许可证》。2018年12月21日，申请人与某某公司签订《商品房买卖合同》，购买盐城市某某家具建材中心X幢1025号商铺。同日，申请人与某某公司、某某商管公司签订《委托管理协议》，申请人将房屋不可撤销地给某某商管公司托管。根据《委托管理协议》第二条规定，第3年某某商管公司给予申请人合同购房款的6%作为市场运营补贴。2020年1月17日，某某公司完成盐城市某某家具建材中心3号楼、5号楼竣工验收备案。2020年7月14日，某某公司完成盐城市某某家具建材中心1号楼竣工验收备案。

又查明：盐城市某某投资发展有限公司，统一社会信用代码：91320902688347140L，股东为吉某某、谷某某、上海茂彦企业管理有限公司。盐城市某某商业管理有限公司，统一社会信息代码：91320902MA1XB7UL05，股东为王某某、陈某。某某公司与某某商管公司是相互独立的法人。

本机关认为：

一、关于被申请人是否具有处理申请人举报事项的法定职责。

《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2024〕166号）第三条规定，各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。本案，首先被申请人作为本行政区域内住房城乡建设主管部门，对申请人提出的某某公司、某某商管公司涉嫌违法分割销售、售后包租、返本销售的违法行为举报事项，具有依法处理的法定职责。

二、被申请人作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》认定事实是否清楚、适用法律是否正确。

《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。第四十条规定，公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，依法应当给予行政处罚的，行政机关必须查明事实；违法事实不清、证据不足的，不得给予行政处罚。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第四十五条第一款规定，本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。第二款规定，本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。第三款规定，本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）第六条规定，举报人应提供被举报人姓名或单位名称、项目名称、具体位置、违法违规事实及相关证据等。鼓励实名举报，以便核查有关情况。首先，关于申请人反映某某家具建材中心存在商品房项目违法分割销售的问题。根据申请人提交的《商品房买卖合同》以及被申请人提交的某某家具建材中心X幢《盐城市不动产实测测量报告》、刘某某房产证办理情况的查询证明等材料分析，申请人购买的商品房用途为市场（商业），并且为独立产权单元，被申请人答复申请人某某公司不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的违法违规情形，符合相关法律规定。关于申请人反映的商铺位置不明确、不能确定具体位置、权属混乱的问题。根据被申请人提交的某某家具建材中心X幢《盐城市不动产实测测量报告》、现场照片等材料分析，申请人反映的无法找到商铺具体位置的情形并不符合实际情况，被申请人答复称商铺位置明确，符合客观事实。关于申请人反映的权属混乱的问题。根据被申请人提交的刘某某房产证办理情况的查询证明分析，申请人已办理了不动产权证，被申请人答复称不存在权属混乱的情况，并无不当。关于申请人反映的商铺合并使用、没有独立水电设施的问题。经被申请人核实，某某公司正在依据业主的申请对商铺进行恢复，并建议申请人向某某公司申请恢复，亦无不当。其次，关于申请人反映某某家具建材中心商品房项目存在售后返租的问题。被申请人根据某某公司与某某商管公司于2018年11月7日签订的《委托管理协议》、某某公司与申请人于2018年12月21日签订的《商品房买卖合同》《委托管理协议》以及某某家具建材中心1、3、5号楼竣工验收备案表等材料，认定某某公司在销售商品房的过程中存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”违法违规情形，并无不当。因某某公司销售未竣工商品房的行为均已超过两年，并且案涉违法行为涉及的某某家具建材中心1、3、5号楼于2020年均已完成竣工验收备案，被申请人根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，决定对某某公司的该项违法行为不给予行政处罚，符合上述法律法规规定，亦无不当。再次，关于申请人反映某某家具建材中心商品房项目存在返本销售的问题。虽然申请人与某某公司、某某商管公司签订的《委托管理协议》中约定第3年某某商管公司给予申请人购房款的6%作为市场运营补贴，但某某公司认为6%的市场运营补贴只是一种计算基数，不属于返本。根据现有证据不足以认定某某公司存在《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定的“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”违法违规情形，被申请人根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十条规定，未给予行政处罚，并无不当。

三、被申请人作出《关于刘某某履职申请事项的答复书》程序是否合法。

《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）第七条规定，受理机构应在收到举报后进行登记，并在7个工作日内区分下列情形予以处理：（一）举报内容详细，线索清晰，属于受理机构法定职责或检举下一级主管部门的，由受理机构直接办理。第九条规定，举报件应自受理之日起60个工作日内办结。上级主管部门转办的举报件，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，并按期上报办理结果；情况复杂的，经上级主管部门批准，可适当延长办理时限，延长时限不得超过30个工作日。实施行政处罚的，依据相关法律法规规定执行。本案，被申请人于2025年7月2日收到申请人邮寄提交的《履行查处职责申请书》及附件材料，并于2025年8月29日作出《延期答复告知书》将答复期限进行延长，延长期限不超过30日。2025年9月28日，被申请人将《关于刘某某履职申请事项的答复书》邮寄送达给申请人，答复期限符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2024〕166号）第九条规定。因此，被申请人作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》程序合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，本机关决定如下：

维持被申请人2025年9月28日作出的《关于刘某某履职申请事项的答复书》。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内依法向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼。

                      2026年1月23日

附：本决定适用的相关法律依据

一、《商品房销售管理办法》

第五条 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

二、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）

第三条 各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。

第六条 举报人应提供被举报人姓名或单位名称、项目名称、具体位置、违法违规事实及相关证据等。鼓励实名举报，以便核查有关情况。

第七条 受理机构应在收到举报后进行登记，并在7个工作日内区分下列情形予以处理：（一）举报内容详细，线索清晰，属于受理机构法定职责或检举下一级主管部门的，由受理机构直接办理。

第九条 举报件应自受理之日起60个工作日内办结。上级主管部门转办的举报件，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，并按期上报办理结果；情况复杂的，经上级主管部门批准，可适当延长办理时限，延长时限不得超过30个工作日。实施行政处罚的，依据相关法律法规规定执行。

三、《中华人民共和国行政处罚法》

第三十六条 违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。

第四十条 公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，依法应当给予行政处罚的，行政机关必须查明事实；违法事实不清、证据不足的，不得给予行政处罚。

四、《中华人民共和国行政复议法》

第六十八条 行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为。