申 请 人：陈某某。
申 请 人：葛某。
申 请 人：徐某某。
申 请 人：陈某兵。
申 请 人：丁某某。
申 请 人：周某某。
被 申 请人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局。
第 三 人：盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处。
2025年2月10日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2024年12月26日作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，并责令被申请人和盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定及与盐城市某朋物业有限公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，要求盐城市某朋物业有限公司撤出某某某城小区。本机关依法已予受理，并适用普通程序审理。2025年4月14日，本机关作出《延期审理通知书》，将行政复议决定延期三十日作出。现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人2024年12月26日作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，并责令被申请人和盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定及与盐城市某朋物业有限公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，要求盐城市某朋物业有限公司撤出某某某城小区。
申请人称：2024年11月15日，被申请人收到申请人提交的《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》及附件，对被申请人及毓龙街道2024年10月8日共同作出的《关于业主举报某某某城小区物业服务企业招标徇私舞弊问题调查处理情况的回复》持有异议。2024年12月26日，被申请人作出《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》。申请人认为，首先《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。《江苏省物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。故，某某某城小区召开业主大会应当遵守上述法律、法规及《某某某城小区业主大会议事规则》第三十四条、第三十五条规定的程序。被申请人仅凭业主委员会提供的的表决票以及业主委员会在2024年12月份制作的业主大会表决票汇总表（该汇总表缺少2委员签字，被申请人与毓龙街道的回函中，参与表决的总户数不一样，分别是883户与925户）便认为本小区召开过书面征求意见形式业主大会，明显违法。其次，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《盐城市物业管理条例》第十六条第三款规定，业主大会决定下列事项：（四）选聘和解聘物业服务人；据此，选聘和解聘物业服务人（服务企业或者其他管理人）应当由业主通过业主大会共同作决定，不可授权，也不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。被申请人认定业主委员会在没有召开业主大会，收集业主授权业主委员会进行表决的情形下，直接选定某朋物业并与之签订物业服务合同的行为合法有效不符合法律法规规定。再次，被申请人未依法审查选聘物业程序的合法性，其作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》中认同业主委员会选择某朋物业作为中标企业这一决定的行为违法。某某某城小区并不缺乏愿意提供服务的物业公司，申请人有大量证据证明业主委员会早已内定了某朋物业，且招标物业文件并没有事先说明物业公司进场需要垫资，业主委员会也没有向广大业主和投标物业公司说过需要垫资。业主委员会未向全体业主公开其与某朋物业公司私下达成的协议，如果8、9月份物业费的收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会在小区的公共收益中补足某朋物业。如果某梁物业得知业主委员会用小区公共收益兜底，某梁物业也会同意进驻某某某城小区。最后，被申请人对业主委员会不按照《某某某城小区业主大会议事规则》规定的工作步骤选聘物业公司没有作出回复。《某某某城小区业主大会议事规则》由业主大会制定，是某某某城小区最高“法律”，对全体业主有约束力，业主委员会应按照业主大会制定的《某某某城小区业主大会议事规则》第六章选聘物业服务企业的具体工作步骤执行。本次小区选聘物业公司没有召开业主大会，没有让专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主对每一个候选对象分别投票表决。业主委员会擅自选定某朋物业并签订服务合同的行为，违反了法律、法规，剥夺了某某某城业主的知情权、选择权、投票权等相应的合法权益。被申请人对所属辖区内物业公司有监督管理职责，应依法履行职责，责令某朋物业撤出小区，以保障业主合法利益。另外，业主委员会临时改变招标方案，成立“招投标小组”，由“招投标小组”来决定物业中标企业，“招投标小组”经表决结果确认某梁物业中标，业主委员会主任周某和副主任陈某都签字同意发中标通知单。某朋物业伪造技术人员资料，不具备投标资格。招标文件第2页“投标人具备的资格条件”，是招标的硬性条件，“具备”就是物业公司已经拥有这类技术人员，具备这个技术力量才能投标，中标后能立即派驻这几个技术人员进驻小区提供技术服务。某朋物业投标书提供的非本公司员工的技术人员证书，且某朋物业公司进驻小区后，也未派驻符合上述要求的技术人员进场。
被申请人称：一、被申请人对案涉事项具有监督管理职责。根据《江苏省物业管理条例》第四条、《盐城市物业管理条例》第五条规定，被申请人具有对本行政区域内物业管理活动进行监督管理的法定职权。二、被申请人已依照法定程序履职。2024年11月15日，被申请人收到申请人提交的《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》，要求被申请人作出书面回复。2024年12月26日，被申请人作出《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，并于2024年12月27日通过邮寄方式向申请人送达书面答复。因此，被申请人已在法定期限内履行了相应的调查处理和告知义务，符合相关法律法规的要求。三、被申请人作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，对申请人提交的质疑作出的回复，认定事实清楚、内容适当，符合履行要求。1.关于业主委员会5名委员签字某朋物业中标、并与之签订物业服务合同，程序是否合法的问题。2024年7月29日至8月15日，某某某城小区第二届业主委员会通过由业主填写表决票的方式，就以下事项征求业主意见：（1）授权第二届业主委员会招聘物业公司；（2）招聘方式：公开招标；（3）授权第二届业主委员会签订物业服务合同；（4）授权第二届业主委员会成立“业主股份公司”。经统计，共有925户业主参与表决，其中894 票同意授权第二届业主委员会招聘物业公司，895票同意公开招标，890票同意授权第二届业主委员会签订物业服务合同，该小区共1321户业主，上述征求意见的结果符合《民法典》第二百七十八条的相关规定。某某某城小区业主委员会通过由小区业主填写表决票的方式，召开了业主大会，就小区新物业企业的招标工作形成业主共同决定，符合《物业管理条例》第十二条的规定。某某某城小区业主委员会依照业主的共同决定，以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司，并与之签定物业服务合同也符合《盐城市物业管理条例》第二十六条第（二）项规定。因此，某某某城小区业主委员会招标选聘物业公司并签订物业服务合同是执行业主大会的决定，符合法律规定。2.关于招标代理单位是否“竞标”产生的问题。根据某某某城小区业主委员会2024年8月13日会办纪要和有关当事人的陈述，有3家招标代理单位参与某某某城物业服务招标代理的竞标，并且根据业主委员会要求，就招标代理费用进行了报价，最终业主委员会讨论确定江苏某某兴项目管理有限公司为招标代理单位。3.关于“招投标小组”及其决策权的问题。某某某城小区物业服务《招标文件》第六章定标原则中明确，组建选聘工作组及选聘决策组。选聘工作组由业主委员会代表1人和物业服务专家工作组成员共同组成，选聘决策组由7至9名业主代表共同组成。选聘工作组负责组织并全程参与竞聘企业的投标文件评审、答辩等工作，负责向选聘决策组提交“多进三”方案，由选聘决策组最终决策；选聘决策组表决通过后确定的候选企业晋级提报给业主委员会作为选聘对象，由业主委员会进行表决，以得票最高的一家确定为中选企业，并与中选企业签订物业服务合同。2024年9月13日，某某某城小区物业服务项目招标开标报名的物业服务企业共5家，其中1家不符合招标要求，未通过资格审查。依据招标文件确定的评标办法和标准，经评标专家评审（即选聘工作组）打分，前三名中标候选人分别为：第一某朋物业、第二某梁物业、第三某贸物业。确定中标候选人后，某贸物业自动放弃了候选人资格。依据招标文件中的定标原则，由小区成立的招投标小组（即招标文件中选聘决策组）5名成员（招投标小组8名成员，开会投票时实到5人）投票确定意向物业服务企业，其中3票同意某梁物业，2票同意某朋物业，并向某某某城第二届业主委员会提交了某梁物业作为中标合作企业的书面意见。某某某城第二届业主委员会依据招标文件中的定标原则，对某朋物业和某梁物业进行了综合考察，考察后6位业主委员会成员进行表决，一致投票同意某朋物业公司为最终中标人，并在江苏省招标投标公共服务平台公示了中标结果。经调查，某某某城小区业主委员会最终确定某朋物业公司为中标人，与某朋物业公司同意代付代收2024年8、9月份临时托管费用有直接关系。由于小区前物业服务企业江苏某河物业公司于2024年7月30 日撤场退出，业主委员会为保证小区物业管理的正常运转，请某贸物业公司进场临时托管小区2个月，产生20多万元的人员工资和基础设施维护费用。业主委员会成员集体商议，2个月的托管费用应由小区新选聘的物业公司先垫付，并由该公司向业主一并收取这两个月的物业费。业主委员会首先与招投标小组推荐的某梁物业公司联系，但某梁物业公司拒绝垫付2个月的托管费用。随后，业主委员会又与某朋物业公司联系，某朋物业公司同意代付代收2个月的托管费用，并且与业主委员会约定，如果8、9月份物业费的收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会在小区的公共收益中补足某朋物业。故小区组建的招投标小组（即选聘决策组）的决策并非最终意见，业主委员会最终未选定招投标小组推荐的某梁物业，而确定某朋物业公司中标，是因某朋物业与其就小区的物业管理达成了一致意见。4.关于反映某朋物业公司服务业绩以及技术人员资料虚假的问题。某朋物业于2023年7月2日与某某东园业主委员会签订了小区物业服务合同，该合同显示小区建筑面积为10.12万平方米，被申请人查阅某某都市花园东区房屋专项维修资金缴纳记录，该小区缴纳维修资金面积为99472.18 m2，加上800 m2会所，小区总建筑面积就达100272.18 m2。某朋物业于2024年4月1日与某某世纪园小区业主委员会签订的秩序服务合同显示小区建筑面积为20.7万m2，某朋物业公司投标文件中提供的就是《某某世纪园小区秩序服务合同》。经调查，某朋物业按招标文件要求，提供了相关技术人员证书，因为《招标文件》未明确要求投标人必须提供相关专业技术人员缴纳社保的记录，只要求提供项目经理缴纳社保的记录，被申请人已向申请人提供了项目经理缴纳社保的记录。5.关于反映招投标过程中相互勾结造假的问题。被申请人认为根据目前收集的材料和证据不能确定业主委员会主任周某、代理公司与某朋物业存在相互勾结造假的问题。从申请人提供的有关材料来看，无法判定是周某泄露了答辩题目和答案给某朋物业。另外，结合调查情况，被申请人发现某某某城小区第二届业主委员会组织实施的小区物业服务招投标活动有一些瑕疵，比如定标办法过于繁琐复杂等，但招标文件是小区业主委员会集体讨论确定的，招标结果也是业主委员会成员集体表决的，并不是个别人决定的。6.关于申请人反映业主委员会主任周某存在以权谋私的问题。被申请人会同毓龙街道办事处及洋西社区工作人员与江苏某某兴公司人员、业主委员会成员、某贸物业公司和某朋物业公司有关负责人进行多方调查了解，目前未发现业主委员会主任周某与某贸物业公司就小区物业服务有私下约定，也未发现其存在以权谋私的行为。另外，2024年12月11日，相关业主又电话向被申请人反映，说有人有证据表明，小区业主委员会主任周某、副主任陈某收受了某朋物业公司的大额好处费，如确有证据，可依法向公安机关进行刑事控告。7.关于反映未按《某某某城小区业主大会议事规则》规定招聘物业的问题。根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系业主共同决定事项之一。某某某城小区第二届业主委员会通过书面征求业主意见的方式，形成了业主共同决定，并根据业主大会的委托，以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司，符合相关规定。8.关于反映向周某泄露举报人信息的问题。被申请人工作人员从未向任何人披露举报人的相关信息，如申请人有证据证明相关工作人员向被举报人泄露举报人信息，被申请人将依照规定严肃处理。四、针对申请人反映的要求被申请人依法撤销某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定以及与某朋物业公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，并要求被申请人责令某朋物业公司撤出某某某城小区的问题。申请人在其提交的《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》材料中并未涉及，申请人第2、3、4项复议请求不应在本案中予以理涉。
第三人称：一、第三人盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处（简称毓龙街道）作为政府派出机关，具有对申请人等六名业主质疑作出调查核实和共同回复的行政职权，但无权按申请人要求作出撤销决定。毓龙街道系盐城市亭湖区人民政府的派出机关，根据《江苏省物业管理条例》第三条第二款的规定，其行政职责是具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。上述规定规定了毓龙街道与住建部门在物业管理方面的行政职责区分。《江苏省物业管理条例》第十五条第一款规定，符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。第十六条第一款规定，首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处、社区居（村） 民委员会派员组成。第二十二条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处备案。《江苏省物业管理条例》第二十四条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。根据该项规定，第三人毓龙街道无权按照申请人的申请撤销相关决定。二、被申请人2024年12月26日所作的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，是经与第三人毓龙街道深入调查核实后，依法作出，有事实和法律依据，回复内容合法。1.关于盐城市某朋物业公司中标、签订物业服务合同的合法性问题。首先某某某城小区第二届业主委员会依法成立并备案；其次，某某某城小区第二届业主委员会通过业主表决方式，同意授权第二届业主委员会招聘物业服务公司并签订物业服务合同；再次，盐城市某朋物业公司是通过参与合法招投标，中标后取得签约资格。上述相关行为符合《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十二条及《盐城市物业管理条例》第二十六条的规定。2.招标代理单位的确定问题。根据小区业委会2024年8月13日会办纪要和当事人陈述，共3家招标代理公司参与竞标，符合规定。3.招投标小组及其决策权问题。组建了选聘工作组和选聘决策组，分别由业主代表、物业服务专家组成，最终由业委会按得票表决方式确定由得票最高的企业中标。4.申请人反映的几个问题经调查核实，均没有依据。三、盐城市某朋物业公司的中标选聘、物业服务项目合同的签订及其物业服务均合法有效，不具备《江苏省物业管理条例》第二十四条第二款规定的违反法律、法规的情形，不应撤销。某某某城小区第二届业主委员会对盐城市某朋物业公司的中标选聘、物业服务项目合同的签订及该公司进入小区提供物业管理服务的相关行为均符合《民法典》第二百七十八条、国务院、江苏省、盐城市《物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，不损害申请人的合法权益。
被申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.《关于业主举报某某某城小区物业服务企业招标徇私舞弊问题调查处理情况的回复》《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》及附件材料；证据2.2024年11月21日被申请人及毓龙街道工作人员与徐某、周某勇的《谈话笔录》；证据3.2024年11月26日《与某朋物业公司李某的谈话笔录》；证据4.2024年11月26日被申请人及毓龙街道工作人员与周某、陈某等7人的《谈话记录》；证据5.盐城市亭湖区某某都市花园东区房屋专项维修资金缴纳记录查询截图及《物业服务合同》；证据6.《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》；证据7.《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》及附件材料、邮寄单。证据1-7共同证明：被申请人作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》内容及程序合法。
申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.《特别情况说明》及微信聊天记录；证据2.《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》及附件；证据3.《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》及附件；证据4.照片打印件1张、微信聊天记录8页；证据5.2024年9月25日《会议记录》《物业公司进场表决票》、微信聊天记录1页；证据6.2024年9月27日《举报函》及微信聊天记录1页；证据7.2024年9月28日孙某列出具的《情况说明》及附件；证据8.被申请人及毓龙街道2024年10月8日作出的《关于业主举报某某某城小区物业服务企业招标徇私舞弊问题调查处理情况的回复》及微信聊天记录1页；证据9.申请人与孙某列的微信聊天截图3页；证据10.《关于某某某城业委会主任周某夫妇动手殴打维权业主丁某东之事的起因和部分证据》及附件；证据11.《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》公示照片及微信聊天记录1页；证据12.U盘3个。证据1-12共同证明：被申请人作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》内容违法，应予撤销。
经审理查明：2024年10月8日，被申请人及盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处共同作出《关于业主举报某某某城小区物业服务企业招标徇私舞弊问题调查处理情况的回复》，内容为：“陈某某等业主：你们关于某某某城小区业主委员会在招标选聘小区物业服务企业过程中徇私舞弊的《举报函》收悉，对此，亭湖区住建局、毓龙街道和洋西社区高度重视，进行多方调查核实，现根据调查情况，就有关问题回复如下：在江苏某河物业公司决定于2024年7月30日退出小区的情况下，某某某城小区第二届业主委员会通过征求业主意见，受小区业主委托（小区共1321户居民，883户业主投票，847户同意），以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司。通过竞标，确定江苏某某兴公司为招标代理单位，8月23日招标代理单位在江苏省招标投标公共服务平台和盐城市亭湖区人民政府住建局网站发布招标公告。9月13日下午3时开标，报名的物业服务企业共5家，其中1家不符合招标要求，未通过资格审查。依据招标文件确定的评标办法和标准，经评标专家评审打分，前三名中标候选人分别为：某朋物业第1、某梁物业第2、某贸物业第3。确定中标候选人后，某贸物业自动放弃了候选人资格。依据招标文件中的定标原则，由招投标小组（招标文件中明确的决策组）5名成员投票，确定第一候选企业某梁物业，第二候选企业某朋物业（3票投某梁物业，2票投某朋物业），并向某某某城第二届业主委员会提交了某梁物业作为中标合作企业的书面意见。某某某城第二届业主委员会依据招标文件中的定标原则，对某朋物业和某梁物业进行了综合考察，考察后6位业主委员会成员进行表决，一致投票同意某朋物业公司为最终的中标人。1、关于反映某朋物业从未管理过10万平方米以上小区的问题。经核实，某朋物业于2023年7月2日与某某东园业主委员会签订了一份物业服务合同，该合同显示小区建筑面积为10.12 万平方米；某朋物业2024年4月1日与某某世纪城小区业主委员会签订的服务合同也显示小区建筑面积为20.7万平方米，所以，某朋物业公司业绩符合该次招标文件的规定。2、关于反映招标过程中相互勾结造假的问题。毓龙街道、洋西社区找多名反映问题的热心业主问询，从目前收集的材料和举报人提供的证据看，未发现有造假的问题。对孙某列反映的周某泄露面试答案给某朋物业的问题，通过听取录音，某朋物业面试时，答辩确实很全面、规范，但无法就此判定是周某泄露了答案给某朋物业。3、关于反映业主投票和中标结果不一的问题。根据《某某某城小区物业服务项目招标文件》第六章评标标准和办法的规定，成立选聘决策组（实际是选聘考察组），由7至9名（实际是7名或9名）业主代表共同组成。选聘考察组确定候选企业后，还需报业主委员会，由业主委员会进行表决，最终确定中标人，并与中选企业签订物业服务合同。反映问题的热心业主误认为‘选聘决策组’的投票结果就能确定中标人，实质仍是其中过程，存在理解上的误会。4、关于反映业主委员会主任周某存在以权谋私的问题。业主委员会6人6票（业主委员会原有7人，其中有1人因辞职未参与表决，后期准备增补）一致同意某朋物业为最终的中标单位。调查中尚未发现业主委员会主任周某存在以权谋私的问题。5、关于反映业主委员会主任周某密谋某贸物业中标的问题。经洋西社区工作人员与某贸物业公司负责人核实，未发现业主委员会主任周某与某贸物业公司就小区物业服务有私下约定。某贸物业公司自动放弃了候选人资格，就是慎重考虑了小区物业服务能否实现赢利的问题。特此回复。”2024年11月15日，被申请人收到申请人提交的《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》及附件，对被申请人及毓龙街道2024年10月8日共同作出的《关于业主举报某某某城小区物业服务企业招标徇私舞弊问题调查处理情况的回复》持有异议。2024年11月21日，被申请人及毓龙街道工作人员对江苏某某兴项目管理公司（简称某某兴公司）负责人徐某、某某兴公司工作人员周某勇进行谈话，并形成了《谈话笔录》。徐某称某某某城第二届业主委员会通过竞标选择了某某兴公司为此次物业招标代理单位，招标文件及定标办法均是经过业主委员会成员集体讨论。2024年11月26日，被申请人及毓龙街道工作人员对某朋物业总经理李某进行谈话，并形成了《与某朋物业公司李某的谈话笔录》。李某称某朋物业最终能进场服务某某某城小区，与某朋物业同意垫付 8、9月份某贸物业公司在该小区临时托管产生的人工和公共能耗费用共计20多万元有直接关系，是因为某梁物业不肯先行垫资8、9月份托管费用，业主委员会才最终决定由我公司受托服务某某某城小区，就此事，业主委员会周某、曹兆军等4名成员请其到业委会办公室面谈。在某朋物业垫资后，同意某朋物业收取8、9月份的物业费，如这两个月实收费用不足支付垫付费用，业主委员会同意从小区公共收益中补足。截至目前，某朋物业已投入60多万，如果有其他物业公司愿意接盘，返还垫资，某朋物业愿意立即退场。同日，被申请人及毓龙街道工作人员对某某某城小区业主委员会主任周某、副主任陈某、业主委员会成员曹某军、周某祥、业主代表成某喜、成某烈、李某贵进行谈话，并形成了《谈话笔录》。周某称业主委员会通过书面征求意见的形式，请小区全体业主就小区物业服务公开招标事项进行表决，填写表决票，对4项内容进行表决，一是授权第二届业委会招聘物业公司；二是招聘方式公开招标；三是授权第二届业委会签订物业服务合同；四是授权第二届业委会成立“业主股份公司”，最终前3项获得了双2/3业主参与表决，且有双过半以上的业主同意。物业服务招投标文件是经过业委会7个人多次讨论，共同研究决定的，定标的办法是有些特别，但目的是选择出最适合小区的物业公司，之所以要确定前3名中标候选人，并要求前3名中标候选人都交10万元押金，是考虑如果第一中标人服务不好，可以由第二名递补。周某和曹某军共同称小区成立了招投标小组，共8人，包括业主委员会主任、副主任、业主委员会成员某磊3人，但招投标小组只有参与权，没有确定权。某朋物业公司最终中标，与该公司同意垫付8、9月份托管产生的费用有直接关系。业主委员会集体商议，8、9月份的托管费用必须由新进场的物业公司代付代收，业主委员会优先考虑招投标小组推荐的某某园某梁物业公司，当场与某梁物业公司联系，但某梁物业公司拒绝垫付2个月的托管费用。业主委员会联系某朋物业公司，某朋物业公司同意代付代收2个月的托管费用，某朋物业公司还与业主委员会约定，如果8、9月份的物业费收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会从公共收益中补齐。2024年12月26日，被申请人作出《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，内容为：“陈某某等业主：你们《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》收悉，对此，我局高度重视，会同毓龙街道进行了深入调查核实。2024年12月5日下午，我局调查人员又当面听取了陈某某、丁某东二位业主的有关情况反映。现根据调查情况，就有关问题回复如下：一、关于业主委员会5个委员签字某朋物业中标，并与之签订物业服务合同，程序是否合法的问题。经查，2024年7月29日至8月15日，某某某城小区第二届业主委员会通过由业主填写表决票的方式，就以下事项征求业主意见：（1）授权第二届业主委员会招聘物业公司；（2）招聘方式：公开招标；（3）授权第二届业主委员会签定物业服务合同；（4）授权第二届业主委员会成立‘业主股份公司’。经统计，共有925户业主参与表决，其中894票同意授权第二届业主委员会招聘物业公司，895票同意公开招标，890票同意授权第二届业主委员会签定物业服务合同（详见附件1）。该小区共1321户业主，上述征求意见的结果已达到《民法典》第二百七十八条的相关规定。因此我们认为，根据《物业管理条例》第十二条‘业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式’的规定，某某某城小区业主委员会通过由小区业主填写表决票的方式，召开了业主大会，就小区新物业企业的招标工作形成业主共同决定。《盐城市物业管理条例》第二十六条规定‘业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项’，其职责中包括‘根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同’，某某某城第二届业主委员会可以依照业主的共同决定，以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司，并与之签定物业服务合同。二、关于招标代理单位是否‘竞标’产生的问题。根据某某某城小区业主委员会2024年8月13日会办纪要和有关当事人的陈述，有3家招标代理单位参与某某某城物业服务招标代理的竞标，并且根据业主委员会要求，就招标代理费用进行了报价，最终业主委员会讨论确定江苏某某兴项目管理有限公司为招标代理单位（附件2）。三、关于‘招投标小组’及其决策权的问题。某某某城小区物业服务《招标文件》第六章定标原则中明确，组建选聘工作组及选聘决策组。选聘工作组由业主委员会代表1人和物业服务专家工作组成员共同组成，选聘决策组由7至9名业主代表共同组成。选聘工作组负责组织并全程参与竞聘企业的投标文件评审、答辩等工作，负责向选聘决策组提交‘多进三’方案，由选聘决策组最终决策；选聘决策组表决通过后确定的候选企业晋级提报给业主委员会作为选聘对象，由业主委员会进行表决。以得票最高的一家确定为中选企业，并与中选企业签订物业服务合同（详见附件3）。2024年9月13日，某某某城小区物业服务项目招标开标，报名的物业服务企业共5家，其中1家不符合招标要求，未通过资格审查。依据招标文件确定的评标办法和标准，经评标专家评审（即选聘工作组）打分，前三名中标候选人分别为：第一某朋物业、第二某梁物业、第三某贸物业。确定中标候选人后，某贸物业自动放弃了候选人资格。依据招标文件中的定标原则，由小区成立的招投标小组（即招标文件中选聘决策组）5名成员（招投标小组8名成员，开会投票时实到5人）投票确定意向物业服务企业，其中3票同意某梁物业，2票同意某朋物业，并向某某某城第二届业主委员会提交了某梁物业作为中标合作企业的书面意见。某某某城第二届业主委员会依据招标文件中的定标原则，对某朋物业和某梁物业进行了综合考察，考察后6位业主委员会成员进行表决，一致投票同意某朋物业公司为最终中标人，并在江苏省招标投标公共服务平台公示了中标结果。通过调查，我们得知，某某某城小区业主委员会最终确定某朋物业公司为中标人，与某朋物业公司同意代付代收2024年8、9月份临时托管费用有直接关系。由于小区前物业服务企业江苏某河物业公司于2024年7月30日撤场退出，业主委员会为保证小区物业管理的正常运转，请某贸物业公司进场临时托管小区2个月，产生20多万元的人员工资和基础设施维护费用。业主委员会成员集体商议，2个月的托管费用应由小区新选聘的物业公司先垫付，并由该公司向业主一并收取这两个月的物业费。业主委员会首先与招投标小组推荐的某梁物业公司联系，但某梁物业公司拒绝垫付2个月的托管费用。随后，业主委员会又与某朋物业公司联系，某朋物业公司同意代付代收2个月的托管费用，并且与业主委员会约定，如果8、9月份物业费的收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会在小区的公共收益中补足某朋物业。综上，小区组建的招投标小组（即选聘决策组）的决策并非最终意见，业主委员会最终未选定招投标小组推荐的某梁物业，而确定某朋物业公司中标，是因某朋物业与其就小区的物业管理达成了一致意见。四、关于反映某朋物业公司服务业绩以及技术人员资料虚假的问题。某朋物业于2023年7月2日与某某东园业主委员会签订了小区物业服务合同，该合同显示小区建筑面积为10.12万平方米；我局查阅某某都市花园东区房屋专项维修资金缴纳记录，该小区缴纳维修资金面积为99472.18m2，加上800 m2会所，小区总建筑面积就达100272.18m2。某朋物业2024年4月1日与某某世纪园小区业主委员会签订的秩序服务合同显示小区建筑面积为20.7万m2（附件4），某朋物业公司投标文件中提供的就是《某某世纪园小区秩序服务合同》。投标标书中，某朋物业按招标文件要求，提供了相关技术人员证书，但某朋物业公司负责人解释说，并不是提供的这些专业技术人员现在都是公司在职员工，因为《招标文件》未明确要求投标人必须提供相关专业技术人员缴纳社保的记录，只要求提供项目经理缴纳社保的记录（附件5）。五、关于反映招投标过程中相互勾结造假的问题。从目前收集的材料和举报人提供的证据，我们认为不能确定业主委员会主任周某、代理公司与某朋物业存在相互勾结造假的问题。从你们提供的有关材料来看，也无法判定是周某泄露了答辩题目和答案给某朋物业。根据调查情况，我们认为，某某某城小区第二届业主委员会组织实施的小区物业服务招投标活动有一些瑕疵，比如定标办法过于繁琐复杂等，但招标文件是小区业主委员会集体讨论确定的，招标结果也是业主委员会成员集体表决的，并不是个别人决定的。六、关于反映业主委员会主任周某存在以权谋私的问题。我局会同毓龙街道办事处及洋西社区工作人员与江苏某某兴公司人员、业主委员会成员、某贸物业公司和某朋物业公司有关负责人进行多方调查了解，目前未发现业主委员会主任周某与某贸物业公司就小区物业服务有私下约定，也未发现其存在以权谋私的行为。2024年12月11日，相关业主又电话向我局反映，说有人有证据表明，小区业主委员会主任周某、副主任陈某收受了某朋物业公司的大额好处费，如确有证据，可依法向公安机关进行刑事控告。七、关于反映未按《某某某城小区业主大会议事规则》规定招聘物业的问题。根据《民法典》第278条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系业主共同决定事项之一。某某某城小区第二届业主委员会通过书面征求业主意见的方式，形成了业主共同决定，并根据业主大会的委托，以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司，符合《民法典》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号文）《盐城市物业管理条例》的相关规定。八、关于反映向周某泄露举报人信息的问题。我局工作人员从未向任何人披露举报人的相关信息，如你们有证据证明，相关工作人员向被举报人泄露举报人信息，我局将依照规定，严肃处理。”2024年12月27日，被申请人将《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》邮寄送达给申请人。2025年2月10日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2024年12月26日作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，并责令被申请人和盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定及与盐城市某朋物业有限公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，要求盐城市某朋物业有限公司撤出某某某城小区。
另查明：2024年7月15日，盐城市某某某城业主大会制定《某某某城小区业主大会议事规则》第三十四条规定，业主委员会拟采取协议方式选聘物业服务企业的，应当事先优选至少三家物业服务企业列为候选协议对象，并至少提前十五日将选聘方式、候选协议对象的基本情况、优选理由、完整填写的物业服务合同文本等内容通知全体业主，并在物业管理区域内显著位置公示。组织表决时应当说明规则；由业主对每一个候选对象分别表决，不限制单个业主所投赞成票或反对票的数量。第三十五条规定，业主委员会拟采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当同时提请聘请招标代理机构。业主大会召开前提前至少十五日将选聘方式、招标文件（含物业服务合同文本、评分标准）、招标代理机构、招标代理合同等内容通知全体业主，纳入表决事项内容。本小区可采取包干制、酬金制、信托制、业主自行管理的物业服务管理模式，由业主大会表决通过，并授权业主委员会签订相应的物业服务管理合同或业主自行管理。2024年9月29日，盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会与某朋物业签订《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，委托某朋物业实行物业服务。
本机关认为：
一、被申请人作为房地产行政主管部门，对本行政区域内的物业管理活动具有监督管理的法定职责。
《物业管理条例》（2018修正）第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案，被申请人作为房地产行政主管部门，对本行政区域内的物业管理活动具有监督管理的法定职责，对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，被申请人应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
二、关于被申请人作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》认定事实不清、证据不足。
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《物业管理条例》（2018修正）第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《盐城市物业管理条例》第二十八条规定，经业主大会授权，业主委员会可以对下列事项作出决定：（一）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车；（二）对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费；（三）利用业主共有部分从事广告等经营性活动；（四）公共收益的使用；（五）法律、法规规定可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。本案，首先选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，是业主的专属权利，而且应当经过专有部分占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。“业主共同决定”系法律强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同作出决定，而不能由业主委员会通过业主或者业主大会授权形式来行使，规定的目的就是为防止业主委员会用授权方式行使业主权益，从而剥夺业主参与小区事务的权利。至于业主大会形成决议后，业主委员会仅作为业主大会的执行机构进行执行，法律对业主共同决定事项的行使作出较为严苛的规定，就是要保证业主更好地行使事务管理权利。盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会通过书面征求意见的形式召开业主大会授权业主委员会招标选聘物业服务企业，明显不符合上述规定的要求，但被申请人在《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》中回复申请人上述行为符合《民法典》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号文）《盐城市物业管理条例》的相关规定，明显属于认定事实不清、证据不足的情形。
三、被申请人作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》程序合法。
《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织依照行政复议法第六条第（八）项、第（九）项、第（十）项的规定申请行政机关履行法定职责，行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。《江苏省行政程序条例》第五十条第一款规定，法律、法规、规章对作出行政行为有期限规定的，行政机关应当在法定期限内办结；没有期限规定的，行政机关应当在合理期限内办结。本案，被申请人2024年11月15日收到申请人提交的《对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑》，并于2024年12月27日向申请人邮寄《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，对申请人的质疑函件作出回复，期间未超过60日。故，被申请人作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》程序合法。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项规定，本机关决定如下：
撤销被申请人2024年12月26日作出的《关于〈对亭湖区住建局和毓龙街道办事处回复函件的质疑〉的回复》，并责令被申请人在法定期限内重新作出回复。
申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内依法向盐城市中级人民法院提起行政诉讼。
2025年5月9日
附：本决定适用的相关法律依据
一、《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、《物业管理条例》（2018修正）
第五条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
三、《盐城市物业管理条例》
第二十八条 经业主大会授权，业主委员会可以对下列事项作出决定：（一）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车；（二）对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费；（三）利用业主共有部分从事广告等经营性活动；（四）公共收益的使用；（五）法律、法规规定可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。
依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。
四、《中华人民共和国行政复议法实施条例》
第十六条 公民、法人或者其他组织依照行政复议法第六条第（八）项、第（九）项、第（十）项的规定申请行政机关履行法定职责，行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。
五、《江苏省行政程序条例》
第五十条 法律、法规、规章对作出行政行为有期限规定的，行政机关应当在法定期限内办结；没有期限规定的，行政机关应当在合理期限内办结。
六、《中华人民共和国行政复议法》
第六十四条 行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为：（一）主要事实不清、证据不足。