申  请  人：吴某某。  

被 申 请人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局。

  2025年2月10日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2024年12月15日作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，并责令被申请人依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定及与盐城市某朋物业有限公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，要求盐城市某朋物业有限公司撤出某某某城小区。本机关依法已予受理，并适用普通程序审理。2025年4月14日，本机关作出《延期审理通知书》，将行政复议决定延期三十日作出。现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人2024年12月15日作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，并责令被申请人依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定及与盐城市某朋物业有限公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，要求盐城市某朋物业有限公司撤出某某某城小区。

申请人称：2024年11月6日，被申请人收到申请人提交的《依法履行职责申请书》，要求被申请人撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的盐城市某朋物业有限公司中标的决定及与某朋物业公司签订的物业服务项目合同，要求某朋物业公司撤出某某某城小区，监督盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会依据《某某某城小区业主大会议事规则》第三十二条规定执行业主大会决议，立即成立业主监事会的要求。2024年12月15日，被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，对申请人的履职申请作出答复。申请人认为，首先《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。《江苏省物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。某某某城小区召开业主大会应当遵守上述法律、法规及《某某某城小区业主大会议事规则》第三十四条、第三十五条规定的程序。被申请人仅凭业主委员会提供的的表决票以及业主委员会在2024年12月份制作的业主大会表决票汇总表（该汇总表缺少2委员签字，被申请人与毓龙街道的回函中，参与表决的总户数不一样，分别是883户与925户）便断定本小区召开过书面征求意见形式业主大会，明显违法。其次，被申请人认定业主委员会在没有召开业主大会，收集业主授权业主委员会进行表决的情形下，直接选定某朋物业并与之签订物业服务合同的行为合法有效不符合法律法规规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《盐城市物业管理条例》第十六条第三款规定，业主大会决定下列事项：（四）选聘和解聘物业服务人。据此，选聘和解聘物业服务人（服务企业或者其他管理人）应当由业主通过业主大会共同作决定，不可授权，也不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。因此，业主委员会没有召开业主大会，擅自选定某朋物业并与其签订服务合同，不符合相关法律、法规规定。再次，被申请人未依法审查选聘物业程序的合法性，其作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》中认同业主委员会选择某朋物业作为中标企业这一决定的行为违法。某某某城小区并不缺乏愿意提供服务的物业公司，有大量证据表明业主委员会早已内定了某朋物业，且招标物业文件并没有事先说明投标物业公司进场需要垫资，业主委员会也没有向广大业主和投标物业公司说过需要垫资。业主委员会未向全体业主公开其与某朋物业公司私下达成的协议，如果8、9月份物业费的收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会在小区的公共收益中补足某朋物业。如果某梁物业得知业主委员会用小区公共收益兜底，某梁物业也会同意进驻某某某城小区。最后，被申请人对业主委员会不按照《某某某城小区业主大会议事规则》规定的工作步骤选聘物业公司没有作回复。《某某某城小区业主大会议事规则》由业主大会制定，是某某某城小区最高“法律”，对全体业主有约束力，业主委员会应按照业主大会制定的《某某某城小区业主大会议事规则》第六章选聘物业服务企业的具体工作步骤执行。本次小区选聘物业公司没有召开业主大会，没有让专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主对每一个候选对象分别投票表决，业主委员会擅自选定某朋物业并签订服务合同，违反法律、法规，剥夺了某某某城业主的知情权、选择权、投票权等相应的合法权益，且被申请人对所属辖区内物业公司有监督管理职责，应依法履行职责责令某朋物业撤出小区，以保障业主合法利益。

被申请人称：一、被申请人对案涉事项具有监督管理职责。根据《江苏省物业管理条例》第四条、《盐城市物业管理条例》第五条规定，被申请人具有对本行政区域内物业管理活动进行监督管理的法定职权。二、被申请人已依照法定程序履职。2024年11月6日，被申请人收到申请人提交的《依法履行职责申请书》，要求被申请人撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的盐城市某朋物业有限公司中标的决定；要求被申请人撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会与某朋物业公司签订的物业服务项目合同；要求被申请人责令某朋物业公司撤出某某某城小区；监督盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会依据《某某某城小区业主大会议事规则》第三十二条规定执行业主大会决议，立即成立业主监事会。2024年12月15日，被申请人作出《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，并于2024年12月20日通过邮寄方式向申请人送达书面答复。因此，被申请人已在法定期限内履行了相应的调查处理和告知义务，符合相关法律法规的要求。三、被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》依据充分、内容适当。1.关于申请人要求被申请人撤销某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业公司中标的决定、撤销与某朋物业公司签订的某某某城物业服务项目合同、责令某朋物业公司撤出某某某城小区的问题。经查，因某某某城小区前物业服务企业江苏某河物业公司合同到期、撤场退出，某某某城小区第二届业主委员会于2024年7月29日至8月15日，通过由业主填写表决票的方式，就以下事项征求业主意见：（1）授权第二届业主委员会招聘物业公司；（2）招聘方式：公开招标；（3）授权第二届业主委员会签订物业服务合同；（4）授权第二届业主委员会成立“业主股份公司”。经统计，共有925户业主参与表决，其中894票同意授权第二届业主委员会招聘物业公司，895票同意公开招标，890票同意授权第二届业主委员会签订物业服务合同，该小区共1321户业主，上述征求意见的结果已达到《民法典》第二百七十八条的相关规定。某某某城小区业主委员会通过由小区业主填写表决票的方式，召开了业主大会，就小区新物业企业的招标工作形成业主共同决定，符合《物业管理条例》第十二条的规定。某某某城小区业主委员会最终依照业主的共同决定，以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司，并与之签订物业服务合同也符合《盐城市物业管理条例》第二十六条第（二）项规定。根据某某某城小区业主委员会2024年8月13日会办纪要和有关当事人的陈述，有3家招标代理单位参与某某某城物业服务招标代理的竞标，并且根据业主委员会要求，就招标代理费用进行了报价，最终业主委员会讨论确定江苏某某兴项目管理有限公司为招标代理单位。2024年9月13日，某某某城小区物业服务项目招标开标，报名的物业服务企业共5家，其中1家不符合招标要求，未通过资格审查。依据招标文件确定的评标办法和标准，经评标专家评审（即选聘工作组）打分，前三名中标候选人分别为：第一某朋物业、第二某梁物业、第三某贸物业。确定中标候选人后，某贸物业自动放弃了候选人资格。依据招标文件中的定标原则，由小区成立的招投标小组（即招标文件中选聘决策组）5名成员（招投标小组8名成员，开会投票时实到5人）投票确定意向物业服务企业，其中3票同意某梁物业，2票同意某朋物业，并向某某某城第二届业主委员会提交了某梁物业作为中标合作企业的书面意见。某某某城第二届业主委员会依据招标文件中的定标原则，对某朋物业和某梁物业进行了综合考察，考察后6位业主委员会成员进行表决，一致投票同意某朋物业公司为最终中标人，并在江苏省招标投标公共服务平台公示了中标结果。被申请人通过会同毓龙街道、洋西社区相关负责人员与小区业主委员会成员、招标代理公司、某朋物业公司等有关当事人谈话，并查阅档案资料，发现某某某城小区业主委员会最终确定某朋物业公司为中标人，与某朋物业公司同意代付代收2024年8月、9月临时托管费有直接关系。被申请人认为某某某城小区第二届业主委员会组织实施的小区物业服务招投标活动存有一些瑕疵，但现有证据不足以认定业主委员会作出的相应决定违反法律、法规规定的情形，申请人要求被申请人撤销中标决定、物业服务合同及责令某朋物业公司撤场缺乏依据。2.关于申请人要求被申请人监督成立业主监事会的问题。《某某某城小区业主大会议事规则》经全体业主表决通过后，对全体业主均有约束力。如果小区议事规则对成立业主监事会有明确规定，可根据议事规则选举成立，但目前并无法律法规对监事会的成立作相关规定。故，申请人要求被申请人监督成立业主监事会缺乏法律依据。综上，被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》事实清楚、内容适当、程序合法，申请人提出的复议申请明显缺乏事实和法律依据。

被申请人向本机关提交的证据材料有：

证据1.《依法履行职责申请书》及附件材料、邮寄单；证据2.与某某兴项目管理公司负责人徐某、周某某的《谈话笔录》；证据3.《与某朋物业公司李某的谈话笔录》；证据4.与业主委员会成员及业主代表等7人的《谈话记录》；证据5.某某都市花园东区房屋专项维修资金缴纳记录查询截图及《物业服务合同》；证据6.《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》；证据7.《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》及附件、邮寄单。证据1-7共同证明：被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》内容及程序合法。

申请人向本机关提交的证据材料有：

证据1.《业主委员会主任周某与维权业主发生打斗事件的情况说明》及附件；证据2.申请人给亭湖区住建局、毓龙街道提交的《依法履行职责申请书》及附件材料；证据3.毓龙街道作出的《关于申请毓龙街道办事处依法履行职责的回复》；证据4.《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》及附件材料；证据5.业主委员会在2024年12月伪造业主大会表决票说明；证据6.《某某某城小区业主大会议事规则》部分内容；证据6.《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》；证据7.申请人身份证复印件。证据1-7共同证明：被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》内容违法，应予撤销。

经审理查明：2024年11月6日，被申请人收到申请人邮寄提交的《依法履行职责申请书》及附件，申请事项为：“1、请亭湖区住建局、毓龙街道办事处，依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会，未经业主大会授权，侵害业主合法权益，于2024年9月26日擅自作出盐城市某朋物业有限公司中标的决定（详见附件一），并通告全体业主；2、请亭湖区住建局、毓龙街道办事处，依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会，未经业主大会授权，侵害业主合法权益，擅自决定与盐城市某朋物业有限公司签订的物业服务项目合同（详见附件二的特别说明），并通告全体业主；3、请亭湖区住建局、毓龙街道办事处，责令盐城市某朋物业有限公司（以下简称：某朋物业）撤出某某某城小区，因某朋物业进驻某某某城小区程序违法，实施强行服务行为，扰乱社会秩序，严重侵害业主合法权益；4、请毓龙街道办事处，监督盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会（以下简称：业主委员会），依据《某某某城小区业主大会议事规则》第三十二条规定，执行业主大会决议，立即成立业主监事会。”2024年11月21日，被申请人及毓龙街道工作人员对江苏某某兴项目管理公司（简称某某兴公司）负责人徐某、某某兴公司工作人员周某某进行谈话，并形成了《谈话笔录》。徐某称某某某城第二届业主委员会通过竞标选择了某某兴公司为此次物业招标代理单位，招标文件及定标办法均是经过业主委员会成员集体讨论。2024年11月26日，被申请人及毓龙街道工作人员对某朋物业总经理李某进行谈话，并形成了《与某朋物业公司李某的谈话笔录》。李某称某朋物业最终能进场服务某某某城小区，与某朋物业同意垫付 8、9月份某贸物业公司在该小区临时托管产生的人工和公共能耗费用共计20多万元有直接关系，是因为某梁物业不肯先行垫资8、9月份托管费用，业主委员会才最终决定由我公司受托服务某某某城小区，就此事，业主委员会周某、曹某某等4名成员请其到业委会办公室面谈。在某朋物业垫资后，同意某朋物业收取8、9月份的物业费，如这两个月实收费用不足支付垫付费用，业主委员会同意从小区公共收益中补足。截至目前，某朋物业已投入60多万，如果有其他物业公司愿意接盘，返还垫资，某朋物业愿意立即退场。同日，被申请人及毓龙街道工作人员对某某某城小区业主委员会主任周某、副主任陈某、业主委员会成员曹某某、周某祥、业主代表成某喜、成某烈、李某贵进行谈话，并形成了《谈话笔录》。周某称业主委员会通过书面征求意见的形式，请小区全体业主就小区物业服务公开招标事项进行表决，填写表决票，对4项内容进行表决，一是授权第二届业委会招聘物业公司；二是招聘方式公开招标；三是授权第二届业委会签订物业服务合同；四是授权第二届业委会成立“业主股份公司”，最终前3项获得了双2/3业主参与表决，且有双过半以上的业主同意。物业服务招投标文件是经过业委会7个人多次讨论，共同研究决定的，定标的办法是有些特别，但目的是选择出最适合小区的物业公司，之所以要确定前3名中标候选人，并要求前3名中标候选人都交10万元押金，是考虑如果第一中标人服务不好，可以由第二名递补。周某和曹某某共同称小区成立了招投标小组，共8人，包括业主委员会主任、副主任、业主委员会成员某磊3人，但招投标小组只有参与权，没有确定权。某朋物业公司最终中标，与该公司同意垫付8、9月份托管产生的费用有直接关系。业主委员会集体商议，8、9月份的托管费用必须由新进场的物业公司代付代收，业主委员会优先考虑招投标小组推荐的某某园某梁物业公司，当场与某梁物业公司联系，但某梁物业公司拒绝垫付2个月的托管费用。业主委员会联系某朋物业公司，某朋物业公司同意代付代收2个月的托管费用，某朋物业公司还与业主委员会约定，如果8、9月份的物业费收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会从公共收益中补齐。2024年12月15日，被申请人作出《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，内容为：“吴某某：您的《依法履行职责申请书》收悉，对此，我局高度重视，落实专人会同毓龙街道办事处进行了全面调查处理，现根据调查情况，就有关问题回复如下：一、关于申请我局依法撤销某朋物业公司中标的决定、服务合同和责令某朋物业公司撤场等问题。经查，因某某某城小区前物业服务企业江苏某河物业公司合同到期、撤场退出，某某某城小区第二届业主委员会于2024年7月29日至8月15日，通过由业主填写表决票的方式，就以下事项征求业主意见：（1）授权第二届业主委员会招聘物业公司；（2）招聘方式：公开招标；（3）授权第二届业主委员会签订物业服务合同；（4）授权第二届业主委员会成立‘业主股份公司’。经统计，共有925户业主参与表决，其中894票同意授权第二届业主委员会招聘物业公司，895票同意公开招标，890票同意授权第二届业主委员会签定物业服务合同（详见附件1）。该小区共1321户业主，上述征求意见的结果已达到《民法典》第二百七十八条‘选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人系业主共同决定事项之一，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意’的规定，故我局认为，根据《物业管理条例》第十二条‘业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式’的规定，某某某城小区业主委员会通过由小区业主填写表决票的方式，召开了业主大会，就小区新物业企业的招标工作形成业主共同决定。《盐城市物业管理条例》第二十六条规定‘业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项’，其职责中包括‘根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同’，因此，某某某城第二届业主委员会可以依照业主的共同决定，以公开招标方式选聘小区新的物业服务公司，并与之签订物业服务合同。经与有关当事人谈话，并查阅某某某城小区业主委员会2024年8月13日会议纪要，共有3家招标代理单位参与某某某城物业服务招标代理的竞标，根据业主委员会要求，3家招标代理单位就招标代理费用进行了报价，最终业主委员会讨论确定江苏某某兴项目管理有限公司为招标代理单位（详见附件2）。某某某城小区物业服务《招标文件》第六章定标原则中明确，组建选聘工作组及选聘决策组。选聘工作组由业主委员会代表1人和物业服务专家工作组成员共同组成，选聘决策组由7至9名业主代表共同组成。选聘工作组负责组织并全程参与竞聘企业的投标文件评审、答辩等工作，负责向选聘决策组提交‘多进三’方案，由选聘决策组最终决策；选聘决策组表决通过后确定的候选企业晋级提报给业主委员会作为选聘对象，由业主委员会进行表决。以得票最高的一家确定为中选企业，并与中选企业签订物业服务合同（详见附件3）。2024年9月13日，某某某城小区物业服务项目招标开标，报名的物业服务企业共5家，其中1家不符合招标要求，未通过资格审查。依据招标文件确定的评标办法和标准，经评标专家评审（即选聘工作组）打分，前三名中标候选人分别为：第一某朋物业、第二某梁物业、第三某贸物业。确定中标候选人后，某贸物业自动放弃了候选人资格。依据招标文件中的定标原则，由小区成立的招投标小组（即招标文件中选聘决策组）5名成员（招投标小组8名成员，开会投票时实到5人）投票确定意向物业服务企业，其中3票同意某梁物业，2票同意某朋物业，并向某某某城第二届业主委员会提交了某梁物业作为中标合作企业的书面意见。某某某城第二届业主委员会依据招标文件中的定标原则，对某朋物业和某梁物业进行了综合考察，考察后6位业主委员会成员进行表决，一致投票同意某朋物业公司为最终中标人，并在江苏省招标投标公共服务平台公示了中标结果。调查发现，某某某城小区业主委员会最终确定某朋物业公司为中标人，与某朋物业公司同意代付代收2024年8、9月份临时托管费用有直接关系。由于小区前物业服务企业江苏某河物业公司于2024年7月30日撤场退出，业主委员会为保证小区物业管理的正常运转，请某贸物业公司进场临时托管小区2个月，产生20多万元的人员工资和基础设施维护费用。业主委员会成员集体商议，2个月的托管费用应由小区新选聘的物业公司先垫付，并由该公司向业主一并收取这两个月的物业费。业主委员会首先与招投标小组推荐的某梁物业公司联系，但某梁物业公司拒绝垫付2个月的托管费用。随后，业主委员会又与某朋物业公司联系，某朋物业公司同意代付代收2个月的托管费用，并且与业主委员会约定，如果8、9月份物业费的收取额低于垫付的临时托管费用，不足部分由业主委员会在小区的公共收益中补足某朋物业。综上，小区组建的招投标小组（即选聘决策组）的决策并非最终意见，业主委员会最终未选定招投标小组推荐的某梁物业，而确定某朋物业公司中标，是因某朋物业与其就小区的物业管理达成了一致意见。根据调查情况，我局认为，某某某城小区第二届业主委员会组织实施的小区物业服务招投标活动有一些瑕疵，比如定标办法过于繁琐复杂等，但招标文件是小区业主委员会集体讨论确定的，招标结果也是业主委员会成员集体表决的，并不是个别人决定的。现有证据不足以认定业主委员会作出的相应决定存在违反法律、法规规定的情形，您个人要求我局依法履职撤销小区业主委员会关于某朋物业公司中标决定及物业服务合同，并责令其撤场的申请依据明显不足。二、关于要求成立小区业主监事会的问题。《某某某城小区业主大会议事规则》经全体业主表决通过后，对全体业主有约束力。如小区议事规则对成立业主监事会有明确规定，可选举成立。但需要说明的是，《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等法律法规对此无相关规定。”2024年12月20日，被申请人将《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》邮寄送达给申请人。2025年2月10日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2024年12月15日作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，并责令被申请人依法撤销盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会作出的某朋物业中标的决定及与盐城市某朋物业有限公司签订的《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，要求盐城市某朋物业有限公司撤出某某某城小区。

另查明：2024年7月15日，盐城市某某某城业主大会制定《某某某城小区业主大会议事规则》第三十四条规定，业主委员会拟采取协议方式选聘物业服务企业的，应当事先优选至少三家物业服务企业列为候选协议对象，并至少提前十五日将选聘方式、候选协议对象的基本情况、优选理由、完整填写的物业服务合同文本等内容通知全体业主，并在物业管理区域内显著位置公示。组织表决时应当说明规则；由业主对每一个候选对象分别表决，不限制单个业主所投赞成票或反对票的数量。第三十五条规定，业主委员会拟采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当同时提请聘请招标代理机构。业主大会召开前提前至少十五日将选聘方式、招标文件（含物业服务合同文本、评分标准）、招标代理机构、招标代理合同等内容通知全体业主，纳入表决事项内容。本小区可采取包干制、酬金制、信托制、业主自行管理的物业服务管理模式，由业主大会表决通过，并授权业主委员会签订相应的物业服务管理合同或业主自行管理。”2024年9月29日，盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会与某朋物业签订《盐城市亭湖区“某某某城”物业服务项目合同》，委托某朋物业实行物业服务。

本机关认为：

一、被申请人作为房地产行政主管部门，对本行政区域内的物业管理活动具有监督管理的法定职责。

《物业管理条例》（2018修正）第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案，被申请人作为房地产行政主管部门，对本行政区域内的物业管理活动具有监督管理的法定职责，对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，被申请人应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

二、关于被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》认定事实不清、证据不足。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《物业管理条例》（2018修正）第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《盐城市物业管理条例》第二十八条规定，经业主大会授权，业主委员会可以对下列事项作出决定：（一）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车；（二）对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费；（三）利用业主共有部分从事广告等经营性活动；（四）公共收益的使用；（五）法律、法规规定可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。本案，首先选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，是业主的专属权利，而且应当经过专有部分占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。“业主共同决定”系法律强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同作出决定，而不能由业主委员会通过业主或者业主大会授权形式来行使，规定的目的就是为防止业主委员会用授权方式行使业主权益，从而剥夺业主参与小区事务的权利。至于业主大会形成决议后，业主委员会仅作为业主大会的执行机构进行执行，法律对业主共同决定事项的行使作出较为严苛的规定，就是要保证业主更好地行使事务管理权利。盐城市亭湖区某某某城小区第二届业主委员会通过书面征求意见的形式召开业主大会授权业主委员会招标选聘物业服务企业，明显不符合上述规定的要求，且被申请人也未提交的证据证明业主委员会履行了提前15日通知全体业主召开业主大会会议的义务。故，被申请人在《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》中答复申请人现有证据不足以认定业主委员会作出的相应决定存在违反法律、法规规定，属于认定事实不清、证据不足的情形。其次，关于申请人要求成立小区业主监事会的问题。因《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《盐城市物业管理条例》等法律法规对此无相关规定，被申请人答复申请人《某某某城小区业主大会议事规则》经全体业主表决通过后，对全体业主有约束力。如小区议事规则对成立业主监事会有明确规定，可选举成立，并无不当。

三、被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》程序合法。

《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织依照行政复议法第六条第（八）项、第（九）项、第（十）项的规定申请行政机关履行法定职责，行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。《江苏省行政程序条例》第五十条第一款规定，法律、法规、规章对作出行政行为有期限规定的，行政机关应当在法定期限内办结；没有期限规定的，行政机关应当在合理期限内办结。本案，被申请人2024年11月6日收到申请人提交的《依法履行职责申请书》及附件，并于2024年12月15日向申请人邮寄《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，对申请人的履职申请作出回复，期间未超过60日。故，被申请人作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》程序合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项规定，本机关决定如下：

撤销被申请人2024年12月15日作出的《关于吴某某〈依法履行职责申请书〉的回复》，并责令被申请人在法定期限内对申请人的履职申请重新作出处理。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内依法向盐城市中级人民法院提起行政诉讼。

                       2025年5月9日

附：本决定适用的相关法律依据

一、《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、《物业管理条例》（2018修正）

第五条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

三、《盐城市物业管理条例》

第二十八条 经业主大会授权，业主委员会可以对下列事项作出决定：（一）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车；（二）对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费；（三）利用业主共有部分从事广告等经营性活动；（四）公共收益的使用；（五）法律、法规规定可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。

依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。

四、《中华人民共和国行政复议法实施条例》

第十六条 公民、法人或者其他组织依照行政复议法第六条第（八）项、第（九）项、第（十）项的规定申请行政机关履行法定职责，行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。

五、《江苏省行政程序条例》

第五十条 法律、法规、规章对作出行政行为有期限规定的，行政机关应当在法定期限内办结；没有期限规定的，行政机关应当在合理期限内办结。

六、《中华人民共和国行政复议法》

第六十四条 行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为：（一）主要事实不清、证据不足。