申 请 人：蔡某某。
申 请 人：孙某锋。
申 请 人：赵某英。
申 请 人：王某荣。
申 请 人：郭某。
申 请 人：沈某华。
申 请 人：范某华。
申 请 人：陈某祥。
申 请 人：张某明。
申 请 人：陈某国。
申 请 人：柏某新。
申 请 人：王某科。
申 请 人：何某辉。
申 请 人：夏某祥。
申 请 人：徐某群。
申 请 人：高某琴。
申 请 人：万某。
申 请 人：朱某熙。
申 请 人：周某升。
申 请 人：黄某玉。
申 请 人：徐某洪。
申 请 人：蔡某波。
申 请 人：王某。
申 请 人：金某。
申 请 人：王学某。
申 请 人：李某红。
申 请 人：蔡某海。
申 请 人：丁某军。
申 请 人：张某春。
申 请 人：陈某磊。
申 请 人：孙某白。
申 请 人：王某杰。
申 请 人：徐某。
申 请 人：张某生。
申 请 人：韩某。
被申请人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局。
2024年4月4日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2024年3月1日作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》，并责令被申请人重新进行调查、处理后作出答复。本机关依法已予受理，适用普通程序进行审理。2024年5月31日，本机关作出《延期审理通知书》，将行政复议决定延期三十日作出。现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人2024年3月1日作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》，并责令被申请人重新进行调查、处理后作出答复。
申请人称：申请人蔡某某等人均系江苏某健房地产开发有限公司（下称：江苏某健公司）开发建设的某某名城的购房人，2020年前后，申请人分别与江苏某健公司签订《商品房买卖合同》，江苏某健公司对申请人作出一户一证、托管经营、售后返租等承诺。同时期，申请人分别与盐城某达商业运营管理有限公司（曾用名：盐城某街商业经营管理有限公司，下称：盐城某达公司）签订《委托经营管理合同》，该合同约定委托经营管理的期限、每年的返租金额计算比例。案涉商铺竣工验收以后，申请人发现其购买的所谓商铺根本无法找到具体位置，是虚拟商铺。申请人认为：一、江苏某健公司、盐城某达公司存在分割拆零销售、未按施工图纸进行施工、变相售后包租或变相返本销售商品房的行为，应当确认其违法，并予以查处。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。江苏某健公司出售给申请人的商铺为虚拟商铺，系将一个大的独立商铺分割拆零销售，无法进行二次交易，不符合“商业用房按幢、层、套、间进行销售”的规定。申请人通过政府信息公开、现场走访，确定江苏某健公司存在违反工程规划进行分割拆零销售的行为，并且该公司向申请人出售的商铺没有物理空间隔断，与竣工图不一致，应当予以查处。二、盐城市住房和城乡建设局作为房地产开发行政执法主管部门，负有对江苏某健公司、盐城某达公司违法行为进行查处的法定职责。《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。根据盐城市住房和城乡建设局主要职能：（1）负责规范全市住房和城乡建设管理秩序。拟订全市住房和城乡建设地方性法规、规章草案，研究提出住房和城乡建设重大问题的政策建议。指导全市住房和城乡建设行政执法工作。组织开展全市住房和城乡建设信用体系建设。（3）负责规范全市房地产市场秩序、监督管理房地产市场。拟订房地产行业发展规划并监督实施。拟订房地产行业发展和市场监管政策并监督执行。（6）负责监督管理全市建筑市场，规范市场各方主体行为，指导建筑业行业发展。指导全市并负责市级管理范围内房屋建筑和市政基础设施工程项目的招投标、工程质量安全等监督管理工作。负责监督管理全市建设工程造价工作。促进建筑企业对外开拓市场。指导住房和城乡建设档案工作。盐城市住房和城乡建设局为本案江苏某健公司开发建设的某某名城项目的主管行政执法部门，具有法定的查处职责，对于江苏某健公司、盐城某达公司的违法行为应当予以查处。案涉商铺竣工验收以后。申请人想了解自己购买商铺的实际情况，进入购买商铺所在地，发现购买的所谓商铺根本无法找到具体位置，是虚拟商铺，申请人认为江苏某健公司、盐城某达公司对申请人作出一户一证、托管经营、售后返租等承诺，系虚假宣传。申请人为了维护自身的合法权益及保障法律的公正实施，于2023年11月30日向盐城市住房和城乡建设局邮寄了《履行法定职责申请书》及证据等材料，盐城市住房和城乡建设局审查后将材料转交给被申请人处理，2024年3月1日，被申请人作出《关于蔡某某等人举报事项的告知书》，认为：“一、江苏某健公司、盐城某达公司，这两家企业均为独立法人，属于不同的法律主体，不构成售后包租、售后返租的方式销售未竣工商品房。二、关于你们请求对江苏某健公司分割拆零销售违法行为进行查处、处罚问题。经查，某某名城24号楼地上共27层，于2018年2月8日取得预售许可开始销售，其中1-4层规划为商铺，共有678个销售单元。你们购买的商铺均为独立产权单元，开发企业不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的‘不得分割拆零销售’的违法违规情形。三、在项目建设过程中我局未发现江苏某健公司存在‘未按施工图纸进行施工的违法行为’。如果你们有新的证据证明其存在违法违规事实的，可直接向盐城市亭湖区住房和城乡建设综合行政执法大队进行举报。”三、江苏某健公司、盐城某达公司构成变相售后包租或变相返本销售商品房的行为，且构成虚假宣传及未按图纸施工的违法行为。申请人与江苏某健公司、盐城某达公司签订的《商品房买卖合同》《统一招商经营管理合同》中显示二合同签订时间间隔为一个月左右，申请人购买江苏某健公司开发建设的某旺生活广场商铺一个月以后就与盐城某达公司签订委托经营管理合同，且申请人购房时的宣传页显示江苏某健公司在预售时大肆宣传某旺生活广场的商业价值，引导购房者购买商铺，构成虚假宣传。同时根据申请人到现场查看发现整个商铺系大通铺，根本无法找到申请人购买的具体位置，是虚拟商铺。该商铺大部分仅有隔板进行隔断，隔板摇晃不稳固，手动摇晃明显晃动，并非实体墙。部分商铺没有隔板，商铺所在位置漏水、施工质量等问题突出。经向盐城市城市建设档案馆调取案涉项目“某某名城”的图纸等相关材料，江苏某健公司、盐城某达公司涉嫌未按图纸进行施工。
被申请人称：一、被申请人已依照法定程序履职。2023年12月2日，申请人向盐城市住房和城乡建设局反映江苏某健房地产开发有限公司（下称：江苏某健公司）、盐城某达商业运营管理有限公司（曾用名：盐城某街商业经营管理有限公司，下称：盐城某达公司）售后返租、分割拆零销售及未按施工图纸进行施工等违法行为，要求查处。2023年12月6日，被申请人收到盐城市住房和城乡建设局转送的申请人的举报材料，被申请人受理后对该事项进行调查。因事项情况复杂，被申请人于2024年2月2日作出《举报事项延期答复告知书》，于2024年3月1日作出《关于蔡某某等人举报事项的告知书》，并于当日通过快递方式向申请人送达，书面告知其结果。因此，被申请人已在法定期限内履行了相应的调查、处理和告知义务，符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条的规定。二、针对申请人举报的事项，被申请人经区分处理后，对属于被申请人监管范围内的事项进行调查核实并作出回复，符合履职要求。（一）关于申请人反映的对江苏某健公司、盐城某达公司售后返租违法行为进行查处处罚问题。根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。经被申请人调查，与申请人签订《商品房买卖合同》《统一招商经营管理合同》的当事人分别是开发企业江苏某健公司、商铺经营管理企业盐城某达公司，这两家企业均为独立法人，属于不同的民事主体。2024年1月11日，被申请人对江苏某健公司、盐城某达公司分别进行了调查询问，未发现两家企业就“售后返租”有任何委托与被委托关系，也无证据证明两者之间存在业务混同、财务混同、人事混同等情形。因此，现有证据不足以认定上述企业存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的违法违规情形。（二）关于申请人反映的对江苏某健公司分割拆零销售违法行为进行查处、处罚问题。经被申请人调查，某某名城24号楼地上共27层，于2018年2月8日取得预售许可开始销售，其中1-4层规划为商铺，共有678个销售单元。申请人购买的商铺均为独立产权单元且规划性质为商业，因此，开发企业不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的违法违规情形。（三）关于申请人反映的对江苏某健公司未按施工图纸进行施工的违法行为进行查处、处罚问题。经被申请人调查，某某名城项目的建设单位是江苏某健公司，施工总承包单位是江苏某瀚建设工程有限公司。在项目建设过程中被申请人未发现江苏某健公司存在“未按施工图纸进行施工的违法行为”。被申请人根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第六条之规定，于2024年2月2日向申请人发出《举报事项联系函》，要求申请人提交违法违规事实及相关证据等，但申请人未予提供。如果申请人有新的证据证明其存在违法违规事实的，可以依据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第六条规定，直接向盐城市亭湖区住房和城乡建设综合行政执法大队进行举报。
被申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.信访举报事项转送单、《履行法定职责（查处）申请书》及证据清单；证据2.举报事项延期答复呈报表；证据3.《举报事项延期答复告知书》及邮件查询记录；证据4.《关于蔡某某等人举报事项的告知书》及邮件查询记录；证据5.光盘（内容为：申请人的《商品房买卖合同》《统一招商经营管理合同》）；证据6.被申请人向江苏某健公司、盐城某达公司发出的《调查（询问）通知书》及制作的《调查（询问）笔录》；证据7.江苏某健公司与上海某业房地产咨询管理有限公司签订的《某某名城房屋委托代理销售合同》；证据8.某某名城24号楼《预售许可证》；证据9.某某名城24号楼《盐城市不动产实测测量报告》；证据10.《举报事项联系函》及邮件查询记录；证据11.《关于某某名城举报事项补充调查的情况说明》及补充调查材料。证据1-11共同证明：被申请人已按照法定程序履职，被申请人作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。
申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.《关于蔡某某等人举报事项的告知书》及邮寄单；证据2.某旺生活广场商铺宣传相关照片共16张；证据3.某旺生活广场商铺现场照片共7张；证据4.光盘（内容为：现场视频）；证据5.某某名城24、25#楼竣工图纸；证据6.王某的支付凭证、盐城某旺公司的收据、盐城市物业管理中心的物业维修基金缴款凭证、江苏某健公司的购房发票、江苏大丰农村商业银行的借款借据、担保品表外记账凭证。证据1-6共同证明：被申请人未履行质量监督的法定职责，答复内容违法。
经审理查明：2023年12月6日，被申请人收到盐城市住房和城乡建设局转送的申请人提交的《履行法定职责（查处）申请书》及附件材料，申请对江苏某健公司、盐城某达公司售后返租、分割拆零销售及未按施工图纸进行施工等违法行为进行查处、处罚。2024年1月8日，被申请人作出《调查（询问）通知书》，要求江苏某健公司、盐城某达公司于2024年1月11日下午到被申请人处接受调查询问。2024年1月11日，被申请人对江苏某健公司代理人李某、盐城某达公司项目总监赵某强进行谈话，并形成《调查（询问）笔录》，均未发现江苏某健公司、盐城某达公司存在售后返租及江苏某健公司将商铺分割拆零销售的违法行为。2024年2月2日，被申请人向申请人邮寄送达《举报事项延期答复告知书》，将答复期限延长，延长期限不超过30日。2024年3月1日，被申请人作出《关于蔡某某等人举报事项的告知书》，内容为：“蔡某某等35人：你们提交的要求对江苏某健房地产开发有限公司（下称：江苏某健公司）、盐城某达商业运营管理有限公司（下称：盐城某达公司）售后返租、分割拆零销售及未按施工图纸进行施工等违法行为进行查处的《履行法定职责（查处）申请书》，我局已收悉。就你们提出的举报事项，经调查核实，依据住房和城乡建设部《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）第九条及相关规定，现作回复如下：一、关于你们请求对江苏某健公司、盐城某达公司售后返租违法行为进行查处处罚问题。经调查，与你们签订《商品房买卖合同》《统一招商经营管理合同》的当事人分别是开发企业江苏某健公司、商铺经营管理企业盐城某达公司，这两家企业均为独立法人，属于不同的法律主体。同时，我局未发现两家企业就‘售后返租’有任何委托与被委托关系，也无证据证明两者之间存在业务混同、财务混同、人事混同等情形。因此，现有证据不足以认定上述企业存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的‘房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房’的违法违规情形。二、关于你们请求对江苏某健公司分割拆零销售违法行为进行查处、处罚问题。经查，某某名城24号楼地上共27层，于2018年2月8日取得预售许可开始销售，其中1-4层规划为商铺，共有678个销售单元。你们购买的商铺均为独立产权单元，开发企业不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的‘不得分割拆零销售’的违法违规情形。三、关于请求对江苏某健公司未按施工图纸进行施工的违法行为进行查处、处罚问题。经调查，江苏某健公司是某某名城项目的建设单位，施工总承包单位是江苏某瀚建设工程有限公司。在项目建设过程中我局未发现江苏某健公司存在‘未按施工图纸进行施工的违法行为’。如果你们有新的证据证明其存在违法违规事实的，可以依据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第六条规定，直接向盐城市亭湖区住房和城乡建设综合行政执法大队进行举报。”同日，被申请人将《关于蔡某某等人举报事项的告知书》邮寄送达给申请人。2024年4月4日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2024年3月1日作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》，并责令被申请人重新进行调查、处理后作出答复。
另经查，2024年6月20日，行政复议听证时，申请人当庭提交王某的支付凭证、盐城某旺公司的收据、江苏某健公司的购房发票等材料，拟证明江苏某健公司和盐城某旺公司具有关联性，存在售后包租、返本销售的违法行为。2024年6月26日，被申请人向申请人提交《关于某某名城举报事项补充调查的情况说明》，内容为：“区政府：就蔡某某等35人、吴某某等9人请求撤销我局2024年3月1日作出的《关于吴某某等人举报事项的告知书》《关于蔡某某等人举报事项的告知书》提起行政复议申请两案，复议机关于2024年6月20日举行了听证会。听证会上，申请人共同代理律师李某宁当庭提供了30030商铺业主王某的收款票据，其中盐城某旺商业运营管理有限公司收取233068.5元，分别为10万元、10万元、3068.5元及3万元POS小票，并以此主张盐城某旺公司与江苏某健公司之间存在关联，其并当庭陈述所有业主均有上述某旺公司收款凭证。针对申请人当庭提交的新证据，经我局补充调查，并于2024年6月24日对某旺公司有关负责人进行询问核实，某旺公司负责人表示：‘王某在2018年5月27日中午12：12分左右来交首付款，当时正是午休时间，某健公司财务没有上班，王某急着要走，所以分别在12：12、12：15和12：16分刷卡支付了100000元、100000元和3068.5元到某旺公司账上。下午，某健公司财务上班后，某旺公司分别在13：27、13：28和13：29，在某健公司POS机上支付了100000元、100000元和3068.5元。因此，这三笔钱，是某旺公司代收的30030商铺首付款。另外的3万元是我们收取的居间服务费，这部分款项之前有业主提出过质疑，法院也判决为服务费。’我局核对了王某的缴款POS小票与某旺公司提供的代王某缴纳的购房首付款POS小票，上述情况基本属实。同时，某旺公司负责人表示：‘申请人共同代理律师李某宁在听证会上说所有的商铺业主均有上述收款凭证的情况不属实，王某是个别现象，不具备普遍性’。鉴于申请人共同代理律师反映情况，我局同时展开延伸调查。某旺公司表示：‘除收取了3万元的服务费外，没有收过其他费用，收费凭证时间太长找不到了’。2024年6月26日，某健公司提供了商铺业主的《商品房销售合同签署审批表》及POS小票、电子回单等。经我局核对，另发现4户某旺公司代收购房款情况，分别为24#10060户业主陈某军、丁某华、24#20183户业主高某芹、24#20154户业主朱某平、24#30210户业主沈某。针对上述问题，某健公司提交了情况说明，表示当时上述业主来缴纳购房款时，恰逢休息时间或公司财务人员请假不在岗，从而由某旺公司代收了部分购房款。基于上述情况，我局认为，某旺公司收取相关款项后及时转付给了某健公司，代收代付行为不足以认定人格混同和推定某健公司构成售后返租的违规行为。同时申请人代理律师在听证会上称‘该份证据每个业主都是一样的’是故意作虚假陈述，明显缺乏依据，其理由根本不能成立。如果申请人有新的证据，申请人可以重新提交举报申请，我局将重新调查处理。”
行政复议期间，行政复议机关工作人员于2024年6月28日对江苏某健公司销售负责人顾某、常年法律顾问李某进行调查核实，形成了《调查笔录》。顾某称江苏某健公司委托盐城某旺公司对其开发的24号楼商铺进行了运营管理，委托上海某业公司进行销售，其他没有关联。盐城某旺公司代收取的王某的房款也及时转给江苏某健公司，不具备普遍性。江苏某健公司在销售某某名城商铺时均按独立产权进行销售。李某称江苏某健公司委托上海某业公司进行销售，委托盐城某旺公司商业运营，以上两个委托合同均于2022年之前解除。江苏某健公司与盐城某达公司没有合同关系，其公司对盐城某旺公司、盐城某达公司、商铺业主之间的《统一招商经营管理合同》不清楚。同日，行政复议机关工作人员通过电话联系盐城某旺公司、盐城某达公司项目总监赵某强进行调查核实，赵某强称江苏某健公司委托盐城某旺公司进行商业运营，盐城某旺公司代收取的王某的房款也及时转给江苏某健公司，绝大多数商铺业主与盐城某达公司签订了《统一招商经营管理合同》。
本机关认为，《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2024〕166号）第三条规定，各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。第五条规定，举报受理工作坚持属地管理、分级负责、客观公正、便民高效的原则。第七条第（二）项规定，受理机构应在收到举报后进行登记，并在7个工作日内区分下列情形予以处理：（二）举报内容详细，线索清晰，属于下级主管部门法定职责的，转下一级主管部门办理；受理机构可进行督办。《江苏省行政程序条例》第一百五十一条第一款规定，行政机关接到公民、法人或者其他组织的投诉举报，属于本行政机关职责范围的，应当予以受理并及时协调解决，不得推诿、搪塞。能够当场协调解决的，应当当场协调解决。不能当场协调解决的，应当自受理之日起六十日内办结；情况复杂的，经本行政机关负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过三十日，并告知投诉举报人延期理由。法律、法规对办理期限另有规定的，从其规定。本案，首先被申请人作为住房城乡建设行政主管部门，针对申请人提出的关于江苏某健公司、盐城某达公司售后返租、分割拆零销售及未按施工图纸进行施工等违法行为的举报事项，具有依法处理的法定职责。其次，被申请人2023年12月6日收到盐城市住房和城乡建设局转送的申请人提交的《履行法定职责（查处）申请书》，于2024年2月2日作出《举报事项延期答复告知书》将答复期限进行延长，并于2024年3月1日将《关于蔡某某等人举报事项的告知书》邮寄送达给申请人，答复期限符合《江苏省行政程序条例》第一百五十一条规定。因此，被申请人作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》程序合法。
关于被申请人作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》认定事实是否清楚、适用法律是否正确的问题。《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第四十二条第（三）项、第（四）项规定，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；第四十五条第二款规定，本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。第三款规定，本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2024〕166号）第六条规定，举报人应提供被举报人姓名或单位名称、项目名称、具体位置、违法违规事实及相关证据等。鼓励实名举报，以便核查有关情况。本案，首先关于申请人申请对江苏某健公司、盐城某达公司售后返租进行查处、处罚的问题。根据被申请人提交的《商品房买卖合同》《统一招商经营管理合同》、江苏某健公司与上海某业房地产咨询管理有限公司签订的《某某名城房屋委托代理销售合同》以及复议机构工作人员对江苏某健公司销售负责人顾某、江苏某健公司法律顾问李某调查后形成的《调查笔录》以及与盐城某达公司项目总监赵某强进行通话后形成的通话录音分析，江苏某健公司与盐城某达公司是相互独立的法人，并无证据可以证明江苏某健公司与盐城某达公司就“售后返租”有任何委托与被委托关系，也不存在业务、财务、人事混同的情形。因此，被申请人答复申请人现有证据不足以认定江苏某健公司与盐城某达公司存在违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定的违法违规情形，符合相关法律规定。其次，关于申请人申请对江苏某健公司分割拆零销售进行查处、处罚的问题。根据被申请人的调查及行政复议机构工作人员调查核实的相关情况，某某名城24号楼地上共27层，于2018年2月8日取得预售许可开始销售，其中1-4层规划为商铺，共有678个销售单元。申请人购买的商铺均为独立产权单元，不存在申请人举报的江苏某健公司将商铺进行分割拆零销售的情形。因此，被申请人答复申请人开发企业不存在违反《商品房销售管理办法》第十二条规定的“不得分割拆零销售”的违法违规情形，并无不当。再次，关于申请人申请对江苏某健公司未按施工图纸进行施工行为进行查处、处罚的问题。因申请人未在举报材料中提交江苏某健公司未按施工图纸进行施工相关证据，且被申请人向申请人邮寄《举报事项联系函》要求其提交相关证据后，申请人也未能够在规定期限内就江苏某健公司未按施工图纸进行施工相关事实提交相关证据，故被申请人答复申请人在项目建设过程中未发现江苏某健公司存在未按施工图纸进行施工的违法行为。如果申请人有新的证据证明其存在违法违规事实的，可以直接向盐城市亭湖区住房和城乡建设综合行政执法大队进行举报，符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第六条规定，并无不当。需要指出的是，本案申请人之一孙志白系与盐城某旺商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，虽然对被申请人的处理结果及申请人权利义务不产生实质性影响，但希望被申请人今后在办理举报案件中予以注意，本机关予以指正。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定如下：
维持被申请人2024年3月1日作出的《关于蔡某某等人举报事项的告知书》。
申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内依法向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼。
2024年6月28日
附：本决定适用的相关法律依据
一、《商品房销售管理办法》
第五条直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第十一条房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
第四十五条本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
二、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2024〕166号）
第三条各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。
第五条举报受理工作坚持属地管理、分级负责、客观公正、便民高效的原则。
第六条举报人应提供被举报人姓名或单位名称、项目名称、具体位置、违法违规事实及相关证据等。鼓励实名举报，以便核查有关情况。
第七条受理机构应在收到举报后进行登记，并在7个工作日内区分下列情形予以处理：（二）举报内容详细，线索清晰，属于下级主管部门法定职责的，转下一级主管部门办理；受理机构可进行督办。
三、《江苏省行政程序条例》
第一百五十一条行政机关接到公民、法人或者其他组织的投诉举报，属于本行政机关职责范围的，应当予以受理并及时协调解决，不得推诿、搪塞。能够当场协调解决的，应当当场协调解决。不能当场协调解决的，应当自受理之日起六十日内办结；情况复杂的，经本行政机关负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过三十日，并告知投诉举报人延期理由。法律、法规对办理期限另有规定的，从其规定。
四、《中华人民共和国行政复议法》
第六十八条行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为。