申 请 人：王某某。
被申请人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局。
2022年11月14日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项回复》，本机关依法已予受理。现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项回复》，并责令被申请人对某某地产集团盐城东部置业有限公司隐瞒事实，提供虚假图纸，骗取申请人购买商铺，违规收取购房款的违法行为依法进行查处。
申请人称：某某商务城2#地块商业楼的开发单位系某某地产集团盐城东部置业有限公司（以下简称某某盐城公司）。2014年9月28日，某某盐城公司通过隐瞒事实、提供虚假图纸的方式，骗取申请人购买A1-A2幢XXX室的商铺，违规让申请人签订《认购协议》，并以诚意金的名义，违规收取购房款315000元。某某盐城公司还强行要求申请人到售楼部大厅内的深圳市某某某网络科技有限公司徐州分公司（以下简称某某某公司）的工作人员处交纳15000元中介服务费，否则不予办理商品房买卖手续。在认购协议约定的期限内，申请人前往签订《商品房买卖合同》并交纳约定的购房款时，因销售许可证的领取和综合验收等问题，某某盐城公司未与申请人签订《商品房买卖合同》，亦未收取购房款，要求申请人等待通知。2021年12月3日，某某盐城公司的工作人员电话通知申请人签订《商品房买卖合同》，但要另承担公共分摊面积20多平方米。因某某盐城公司2014年向申请人提供的图纸中没有走廊或公共通道，故某某盐城公司提供虚假平面图与申请人签订《认购协议》和收取诚意金的行为，明显违反了国务院《城市房地产开发经营管理条例》和住建部《商品房销售管理办法》的相关规定。2022年9月13日，申请人书面向被申请人进行投诉，被申请人于2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项的回复》，以某某盐城公司的违法行为在二年内未被发现为由，拒绝给予行政处罚。申请人认为：1.某某盐城公司的上述行为直到2019年4月30日才能认定为违法，且持续到申请人投诉之日尚未予以纠正，根据全国人大法工委有关意见的规定，违法行为是继续状态的，应当自纠正违法行为之日起计算行政处罚追诉时效。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条第二款规定，违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。故某某盐城公司对申请人隐瞒事实，提供虚假图纸，骗取申请人购买商铺，违规收取购房款315000元的违法行为一直处于持续状态未予纠正，应当给予行政处罚。2.申请人是被某某盐城公司逼迫向某某某公司交纳15000元中介费，应认为是某某盐城公司违法行为的组成部分。
被申请人称：一、被申请人答复程序合法。2022年9月14日，被申请人收到申请人邮寄的《投诉信》，要求对未取得商品房预售许可证违规收取购房款31.5万元的行为进行查处。被申请人分别于2022年11月12日作出《关于对王某某投诉事项的回复》、11月15日作出《补正通知书》，并通过邮寄方式向申请人进行送达，答复程序符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）第九条规定。二、申请人举报事项的监管查处的行政权力已超过行政处罚追溯时效，被申请人不再给予行政处罚，被申请人答复内容合法。申请人举报：“对某某地产集团盐城东部置业有限公司通过隐瞒事实、提供虛假图纸的方式，骗取投诉人购买商铺，并违规收取购房款31.5万元的行为进行查处。”根据申请人提供的某某盐城公司于2014年9月28日出具的《收据》，某某盐城公司收取申请人购房定金30万元。经答复人初步调查，某某盐城公司于2019年4月30日取得某某商务城某某园1号楼的《商品房预售许可证》，某某盐城公司的行为涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”因该违法行为发生在2014年9月，在二年内未被发现，被申请人不再给予行政处罚，被申请人作出的答复书内容合法。关于“深圳市某某某网络科技有限公司徐州分公司收取举报人1.5万元中介服务费的问题”，亦超过行政处罚追溯期限，申请人要求被申请人进行查处依据不足，被申请人作出的答复书内容合法。
被申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.《投诉信》及EMS邮寄单、签收查询单；证据2.《关于对王某某投诉事项的回复》《补正通知书》及EMS邮寄单、签收查询单；证据3.《商品房预售许可证》；证据4.王某某的《认购协议》《收据》；证据5.《情况说明》。证据1-5共同证明：被申请人于2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项回复》事实清楚，内容适当，程序合法。
申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.《投诉信》；证据2.《关于对王某某投诉事项的回复》；证据3.申请人身份证复印件。证据1-3共同证明：被申请人于2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项回复》适用法律错误，拒不履行法定职责，应予撤销。
经审理查明：2022年9月14日，被申请人收到申请人邮寄《投诉信》，反映某某盐城公司通过隐瞒事实、提供虚假图纸的方式，骗取申请人购买商铺，并违规收取购房款，要求进行查处。2022年11月12日，被申请人作出《关于对王某某投诉事项的回复》，内容为：“王某某：就你反映的某某地产集团盐城东部置业有限公司（以下简称某某盐城公司）通过隐瞒事实、提供虚假图纸的方式，骗取你购买商铺，并违规收取购房款31.5万元，要求依法进行查处的申请，我局已收悉，现将相关处理情况回复如下：根据你阐述的事实和理由，经我局初步调查，某某盐城公司于2019年4月30日取得某某商务城某某园1号楼的《商品房预售许可证》，该公司在此之前销售某某商务城某某园1号楼的行为，涉嫌违反《商品房销售管理办法》第二十二条规定：‘不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。’根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条相关规定，上述行为在二年内未被发现，我局不再给予行政处罚。关于深圳市某某某网络科技有限公司徐州分公司收取投诉人1.5万元中介费的问题，根据《房地产经纪管理办法》第十八条、第十九条、第三十四条，由价格执法部门即市场监督管理局按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正。若涉及中介违规经营，请提供相关证据给公司注册地或备案地的主管部门处理。”同日，被申请人将《关于对王某某投诉事项的回复》邮寄送达给申请人。2022年11月14日，本机关收到申请人的行政复议申请，请求撤销被申请人2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项回复》。
另查明，2022年11月15日，被申请人作出《补正通知书》，对中介投诉反映事项的答复补正为“关于深圳市某某某网络科技有限公司徐州分公司收取你1.5万元中介服务费的问题，经核实，该行为发生在2014年9月，亦超过行政处罚追溯时效，你要求我局进行查处依据不足。建议就投诉反映事项，依据你与相关主体之间的合同约定，通过协商或民事诉讼、仲裁途径依法维护你的合法权益。”2022年11月16日，被申请人将《补正通知书》邮寄送达给申请人。
本机关认为，根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第五条第三款、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）第二条、第三条的规定，被申请人负有对其辖区内商品房开发企业的商品房销售进行监督管理的职责，对申请人举报某某盐城公司在商品房销售中存在的违法违规行为而递交的《投诉信》具有进行查处的法定职权。被申请人于2022年9月14日收到申请人邮寄提交的《投诉信》后，调取了案涉房屋的《商品房预售许可证》、王某某签订的《认购协议》《收据》以及被投诉人的《情况说明》，于2022年11月12日作出《关于对王某某投诉事项的回复》，答复程序符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条的规定，程序合法。
关于被申请人作出的回复认定事实是否清楚，适用法律是否正确的问题。《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。本案，根据《商品房预售许可证》《认购协议》《收据》等证据分析，申请人反映某某盐城公司隐瞒事实、提供虚假图纸的方式，骗取申请人购买商铺并违规收取购房款以及中介公司违规收取服务费问题均发生在2014年9月，已超过二年的处罚时效，被申请人根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条第一款的相关规定，回复申请人不再给予行政处罚，符合上述规定，并无不当。
综上，被申请人作出的《关于对王某某投诉事项的回复》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。申请人要求撤销被申请人作出的回复没有事实和法律依据，对于其复议请求，本机关不予支持。依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定如下：
维持被申请人2022年11月12日作出的《关于对王某某投诉事项的回复》。
申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内依法向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼。
2023年1月4日
一、《中华人民共和国行政处罚法》
第三十六条 违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。
前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。
二、《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）
第五条 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
三、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）
第二条 本办法所称住房城乡建设领域违法违规行为是指违反住房保障、城乡规划、标准定额、房地产市场、建筑市场、城市建设、村镇建设、工程质量安全、建筑节能、住房公积金、历史文化名城和风景名胜区等方面法律法规的行为。
第三条 各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。
第九条 举报件应自受理之日起60个工作日内办结。
四、《中华人民共和国行政复议法》
第二十八条 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；