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盐城市亭湖区人民政府办公室关于加强全区物业管理工作的意见
生成日期:2017/12/28  发布机构:亭湖区政府
索引号:JJ003-C0500-2017-062
文件编号:亭政办发〔2017〕107号
内容概述:关于加强全区物业管理工作的意见
 
 

各镇人民政府,各街道办事处,盐城环保科技城、亭湖经济开发区、新洋经济区、盐城农副产品加工交易园区管委会,区各委办局,区各直属单位,市属驻区各单位:

为切实提高我区物业管理总体水平,改善人民群众的生活和工作环境,规范物业管理行为,维护物业当事人的合法权益,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、省政府办公厅《关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》和《盐城市物业管理实施细则》等法律法规和规范性文件,结合我区实际,现就加强全区物业管理工作提出如下实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻落实党的十九大作出的新部署,坚持以人民为中心,以提高居民居住环境和生活质量为目标,以提升居民满意度为根本,按照“政府统领、部门监管、属地负责、上下联动”的基本原则,进一步健全和创新物业管理体制机制,强化法制建设和行业监管,推动物业服务专业化、标准化、优质化,全面提升物业服务管理水平和行业发展水平。

二、目标任务

2020年,全区社区物业服务水平明显提高,现代物业服务业加快发展。

——物业服务实现全覆盖。全区新建住宅小区物业服务实现全覆盖,老旧小区基本物业服务实现全覆盖。

——物业服务质量和居民满意度持续提升。物业服务标准化程度不断提高,物业服务区域内环境更加优美,秩序更加规范,设施设备运转更加顺畅,物业服务纠纷显著减少,投诉率明显降低,居民邻里关系更加和谐。

——物业服务管理体制机制逐步健全。大力推进物业行业法规及制度建设,着力加大行业监管力度,树立行业典型,健全行业信用体系,优化行业发展环境。切实提升业主自治能力和水平,推动业主自治与基层社区治理有机融合,实现人人参与、人人尽力、人人共享。搭建社区公共事务决策平台,提升“智慧物业”在社区治理与便民服务等方面的社会效益。

——物业服务企业不断发展壮大。优化物业服务企业产业结构,在立足本业基础上,推动物业管理服务与社区治理、社区经营、社区养老等充分融合,增强物业服务企业综合实力,逐步实现产业转型升级与再造。推动物业服务在节能减排、智能家居、安防监控、电子商务、停车服务等方面逐步实现智慧化。

三、职责分工

物业管理是一项政策性、群众性、综合性很强的社会管理工作,涉及规划、城管、住建、环保、物价、公安、消防、文化、教育、卫生、市场监管等诸多部门和行业,关系到广大居民的切身利益和社会大局的和谐稳定。搞好物业管理工作,必须着力构建横向到边、纵向到底的区、街道(镇、经济区)、社区(村)三级管理网络,街道(镇、经济区)具体组织,社区居委会协助落实,住建部门监督管理,相关职能部门密切配合,物业服务企业具体承担,形成“条块结合、以块为主、各司其职、各尽其职、齐抓共管”的物业管理工作机制。

(一)各街道(镇、经济区)管理职责

各街道(镇、经济区)是本辖区物业管理的责任主体,负责组织开展本辖区内的物业管理工作。具体包括:指导监督小区业主大会、业主委员会或物业管理委员会的选举成立、改选、换届、备案等工作;指导业主委员会或物业管理委员会正确履行管理职责;组织或参与辖区内物业服务质量的检查考评;负责辖区内物业维修资金使用的初审、过程监管和验收工作;参与辖区内小区前期物业招投标、公建配套专项验收认定和小区物业承接查验,并负责相关社区办公用房、社区活动用房、物业服务用房的日常监管;负责实施辖区内老旧小区整治和无主管小区的托底管理工作;建立健全信访投诉处理机制,负责辖区内物业管理各类信访投诉、矛盾纠纷的协调化解和答复处理工作;协助规划、住建、城管、物价、公安、消防、卫生、环保和市场监督等部门开展小区综合治理工作,会同相关部门对物业管理区域内违法行为进行查处。

(二)社区居(村)民委员会管理职责

社区居(村)民委员会负责本辖区物业管理的实施工作。具体包括:负责做好业主大会、业主委员会或物业管理委员会的选举成立、改选和换届组织工作;指导和监督业主委员会开展日常工作,主持物业管理委员会日常管理工作;指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织;根据街道(镇、经济区)要求做好本辖区无主管小区托底管理工作;协调处理物业服务和老旧小区整治中的矛盾纠纷;组织或参与本辖区物业服务质量的检查考评;参与本辖区物业维修资金使用的初审、过程监管和验收工作;承接本辖区社区用房,并按规划设计用途对物业管理用房、社区(业主)活动用房、社区办公用房的日常使用进行管理;对住宅小区内损害业主利益的各类违法违规行为,及时予以制止并上报相关行政执法部门。

(三)区相关行政主管部门工作职责

按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则,清晰界定相关职能部门的职责分工和管理边界。健全综合执法联动机制,推进公安、城管、环保等综合执法力量进小区,切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违法建设等执法困境。

1.区住建局。负责全区物业管理的监督管理和行业指导工作。具体包括:负责研究制定全区物业管理发展规划,制定相关配套性政策意见;指导各街道(镇、经济区)科学划定物业管理区域;指导、组织全区老旧小区整治和无主管小区托底管理工作;负责物业专项维修资金使用审批工作;指导、监督物业项目以招投标方式选聘物业服务企业;负责新建商品房开发项目物管及社区用房的验收及移交指导工作;指导、监督新建项目物业承接查验工作,并备案;组织全区物业管理行业的检查、考核和人员培训工作,建立物业企业诚信评价体系和红黑名单制度,及时向社会公布物业企业诚信信息、诚信等级;指导街道(镇、经济区)和物管机构加强物业服务活动的日常监管;负责新建物业项目施工质量监管,协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾纠纷;牵头指导新建开发项目道路、绿化、供电、供水、排水、通讯等公建配套设施专项验收认定工作;协调相关部门依法查处物业管理违法违规行为;做好其他与物业管理相关的工作。

2.区规划分局。负责督促新建物业项目社区办公用房、社区活动用房、物业服务用房、停车位等按规划条件和许可内容要求进行建设,并在项目竣工验收前对新建物业项目规划要求的各项公共配套设施建设情况进行规划核实;对镇(街道、经济区)申请的各类违法建设进行规划认定。

3.区城管局。协助查处物业管理区域内的违法建设;负责依法查处物业服务企业、业主委员会制止无效并上报的出店经营、乱设摊点等违法违规行为;负责物业管理区域内户外广告设施的监督管理;对物业管理区域内环境卫生进行指导检查,对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;依法查处破坏环卫设施的行为。

4.区公安分局。负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;对涉及智能化、技防、消防等设施设备申请使用专项维修资金进行把关和业务指导;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口的管理,加强宠物饲养管理;加强物业区域内消防安全监督管理工作,督促相关单位和个人做好火灾隐患的整改落实,依法查处破坏消防设施、占用消防通道等违法行为;依法查处物业管理区域内烟花爆竹禁(限)放违法违规行为;依法治理城市“牛皮癣”。

5.区物价局。对物业服务活动中的各项收费实施监管,明确和规范收费项目、标准,依法查处超标准和超范围等乱收费行为;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

6.区环保局。对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批,监管、验收环境保护设施;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,依法查处违反环保法律法规的各类行为,调查处理物业管理区域内噪音、油烟、污水乱排放等涉及环保的投诉与纠纷。

7.区市场监管局。加强企业登记审查,对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记;对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作,查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;对物业管理区域内涉及电梯等特种设施设备申请使用专项维修资金情况进行业务指导;协助上级部门调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

8.区信访局。建立健全物业管理重大事项、集访事项联席会议制度,及时召集相关职能部门、街道(镇、经济区)会办处理物业管理重大矛盾纠纷。指导、督促区相关部门、街道(镇、经济区)、社区做好项目建设、物业服务有关矛盾纠纷的调处化解工作。

9.其他部门。物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的,不得向业主收取手续费等额外费用,并按规定负责物业管理区域内相关专营设备设施的维修、养护和更新责任。

四、抓紧抓好新形势下全区物业管理工作

当前全区物业管理工作正处于矛盾纠纷多发期,面临着物业服务企业进入市场门槛降低,业主满意度普遍不高、物业服务费难征收、物业服务工作难开展等各种新情况和新考验,迫切需要创新物业管理体制机制,进一步加强行业监管,努力提升物业服务及管理水平。

(一)建立物业企业诚信评价体系,进一步加强行业监管

1.强化物业服务企业事中事后监管。根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发20177号)和《江苏省住房和城乡建设系统失信行为管理和惩戒办法(试行)》(苏建规字20162号)的要求,制订物业服务企业信用管理办法,建立健全企业诚信档案,搭建物业服务企业诚信档案信息发布平台,及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录,形成守信激励、失信惩戒制度,促进优胜劣汰。规范物业服务企业履约行为,督促企业依据服务合同切实履行职责,提高服务质量和居民满意度。大力开展物业服务质量和示范项目评价,强化对物业管理项目的专项检查和“双随机”抽查。区住建局要会同各街道(镇、经济区)坚持按季度开展住宅小区的物业服务情况考核,对各物业企业诚信经营、依法经营情况进行及时、准确的评价和考核。根据考核得分,按“优秀、良好、合格、不合格”四个等级评定各物业企业年度信用等级。将物业企业基本信息及信用行为录入“物业服务行业信用信息管理系统”,利用报纸、市区信用信息管理系统等媒体平台,及时向社会公布企业诚信信息和不良记录,并将企业的诚信履约情况与物业服务示范项目评选、物业项目招投标等直接挂钩。有严重失信行为的物业企业,一律依规定纳入黑名单,有一般或较重失信行为的,按规定给予惩戒。促使各物业企业重信誉、讲信用,加强行业自律,自觉以业主为中心,以服务为出发点,恪尽职守,诚信履约,努力提升物业服务水平,提高业主满意度。

2.探索新建住宅小区物业收费共管模式。依照试点先行、典型带动、由点及面的思路,积极探索住宅小区业主预交的物业费、装修保证金等由物业企业和所属社区共管模式。选择一批新建住宅小区,试点做好物业费共管工作,每年331日前,小区业主统一将应交的物业费缴纳至共管账户。4月份,将预收的物业费按照合同约定标准的50%先行支付给物业企业,剩余50%的物业费,根据每月考核结果兑现给物业企业。服务效果差、考核得分低的,要扣减物业费;连续三个月考核不合格的,解除服务合同,重新选聘物业服务企业。待条件成熟后,再在全区其他住宅小区做好物业收费共管扩面工作,住宅小区物业收费共管办法具体办法由区住建局会同区物价局等部门另行制定。

3.规范完善房屋专项维修资金使用审批程序。各街道(镇、经济区)、社区(村)要深入一线查勘,核实房屋及各类设施设备损坏情况,严格落实维修实施前公示、维修结束后竣工结算公示等制度,使房屋维修的全过程都能接受相关业主的监督,严禁违规使用维修资金,确保将广大业主缴存的房屋维修资金用在所需之处。维修过程中发生矛盾,街道(镇、经济区)、社区(村)要迅速协调化解。一般性项目维修,若单项维修预算金额超过5万元,或者维修预算总费用超过30万元,或者业主大会决定实施招标的,必须以招标投标的方式,确定施工队伍。房屋专项维修招标投标工作由区公共资源交易中心统一实施监督管理。区住建、公安、消防、供电、供水、市场监管等职能部门和单位要注意审查和优化房屋及相关设施设备维修方案,防止小问题大修,滥用房屋维修资金。进一步加强盐城市区房屋维修库中各专业施工队伍的考核和管理,及时将不诚信、施工技能差的不良施工队伍清出房屋维修库。

4.制定住宅小区综合管理和服务责任清单。在物业管理区域内公示服务责任清单,有效解决职能交叉和监管缺失问题。加快建立物业服务居民评价和第三方评估制度,鼓励支持居民自治组织、建设单位、物业服务企业、行业主管部门等委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等评估活动。推进物业服务管理标准化,扩大标准化服务覆盖范围,提高标准适用性,逐步形成科学合理、层次分明、重点突出、能够满足行业发展要求的标准化体系。按照质价相符原则,修订物业服务等级标准和收费标准,推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。

(二)全面提升社区物业服务水平,选好用好小区业主委员会(物业管理委员会)

1.构建社区物业服务管理新机制。深入贯彻《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发201713号)、省政府办公厅《关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》(苏政办发2017117号)精神,推进物业服务管理工作重心下移,落实物业管理属地责任,将物业服务管理纳入社区综合管理和公共服务范畴。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会,配备专门力量,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。鼓励街道、社区成立专业的物业服务机构,通过走规模化、集约化经营的路子,更多地承担辖区内各类物业的日常服务工作,全方位提升社区物业服务能力,探索和开创城市物业管理的新途径、新方法。

2.推进社区物业业主自治管理。高度重视小区业主大会、业主委员会(物业管理委员会)成立及换届工作。各街道(镇、经济区)、社区(村)要加强业务指导和过程监管,不仅规范选举、改选程序,动员广大业主积极参与、慎重投票,更要对业主委员会(物业管理委员会)委员候选人进行必要的审查和把关,真正把综合素质高、公益心责任心强,群众信赖、符合规定条件的业主选举成为业主委员会或物业管理委员会,体现广大业主真实意愿。区住建局要适时对全区面上有代表性和典型示范作用的小区业主委员会(物业管理委员会)成立及换届工作予以指导。倡导支持各住宅小区成立由街道(镇、经济区)、社区居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表组成的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。业主委员会或物业管理委员会由各街道(镇、经济区)负责备案,并及时将备案情况汇总报区住建局。举办业主委员会、物业管理委员会委员履职培训,提高工作水平和能力,使业主委员会(物业管理委员会)在今后的小区管理中能发挥无可替代的积极作用。

(三)严格履行物业承接查验,择优选聘新建项目前期物业企业

规划、住建、公安、消防、城管等职能部门要严格按照规划审查意见、设计图纸、国家工程建设有关规范等标准和要求,切实把好新建项目各单体工程、公建配套工程建设的质量关,防止和减少质量通病的发生。新建项目(含分期建设项目)交付使用15日前,建设单位与物业服务企业必须履行完毕物业承接查验工作,区、街道(镇、经济区)两级物业管理人员在项目承接查验时要到场指导、监督,使物业承接查验工作真正起到完善整改项目建设存在问题、明确物业管理责任主体的作用,减少因项目建设质量问题而引发物业服务方面的矛盾与纠纷。坚持采用招标投标的方式择优选择新建项目前期物业服务企业,力求让那些实绩突出、群众满意的物业企业更多地承接新建物业项目。对外销售的各类物业,开发单位必须在其售楼中心显著位置公示前期物业服务合同、物业收费标准;在与业主签订商品房买卖合同的同时,更要签订三方(开发建设单位、业主、物业服务企业)前期物业服务协议,使业主对项目的物业管理情况有一个全面而准确的了解。要认真做好物业服务合同备案和物业管理区域备案工作,按照市房管局和市工商行政管理局物业服务合同备案相关要求,规范物业服务协议和合同签订,明确物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会(物业管理委员会)和业主等相关主体的权利和义务,减少物业管理矛盾纠纷的发生。

(四)加大行政执法力度,全力调处物业服务各类矛盾纠纷

规划、城管、住建、环保、物价、公安、消防等职能部门,要深入开展行政执法管理与服务进小区活动,根据本意见所明确的职责,及时调查处理小区内所发生的违章搭建、违规装修、毁坏绿化、擅自改变房屋用途、占道停车、侵占消防通道等各类违法违规行为。各执法部门不得以任何借口推诿、怠职,坚决遏制和打击小区内各类违法违规行为。相关执法部门怠于履职,对违法行为查处不力、故意推诿的,一经查实,提请区政府予以通报批评,并作为该部门年终评先评优资格参考依据。认真推行物业服务矛盾纠纷化解属地负责制,一般矛盾纠纷要化解在基层,处理在萌芽阶段,区、街道(镇、经济区)物管中心要全力指导督促各物业企业、开发单位及时处理业主信访投诉反映的各类物业矛盾与纠纷,做到事事有处理,件件有答复。区信访联席会议要建立物业管理联席会议制度,对影响较大的群体性物业服务矛盾纠纷要及时召集相关部门会办、研究、决策,全力加以化解,维护社会大局的和谐与稳定。

(五)加快推进老旧小区综合整治,做好无主管小区托底管理扩面工作

坚持把老旧小区综合整治和无主管小区托底管理作为民生实事工程来抓。科学制订老旧小区整治改造计划,进一步加大老旧小区整治改造力度,力争再用3年左右的时间,完成全区剩余拟整治老旧小区的整治改造工作。将房屋本体十分破旧,已没有整治价值的老旧小区纳入棚户区改造范围,彻底改善居民的居住条件。有计划、有步骤地推进无主管小区的托底管理工作,充分调动业主自我管理小区的积极性、创造性,通过政府补贴一点,业主负担一点的办法,妥善落实保安、保洁、保绿等基础性物业服务,着力破解无主管小区长效管理落实难的问题。严格无主管小区的托底管理实施情况的检查考核,确保托底管理工作收到实实在在的成效,造福小区广大居民。

五、保障措施

(一)加强组织领导。物业管理事关全区城市长远发展和群众切身利益,工作覆盖面广,推进难度大。各街道(镇、经济区)、区各有关部门要切实增强使命意识、责任意识,加强领导,细化措施,全力推进,努力在住宅小区物业管理上摸索出新路子、创造出新经验、形成新特色。各街道要配齐配强街道物业服务中心、社区一线物业管理人员,不得将物业服务中心人员改作他用,做到专人专用;各镇(经济区)要明确专人、专门机构分管和负责物业管理工作。注意加强物业管理人员、从业人员业务培训,提高工作能力和业务水平,为物业管理工作提供有力保障。

(二)加强舆论宣传。采取多种形式,大力宣传国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等相关的法律法规和政策规定,宣传物业管理工作的重要意义,让广大业主和社会各界了解政策,强化物权意识,树立物业服务的商品消费观念,引导广大业主主动支持、参与物业管理活动,积极维护社区环境,及时缴纳物业服务费用,努力形成人人关心支持物业管理的良好氛围。探索建立业主诚信评价体系,使业主更加自觉地履行缴费义务,着力化解物业费征收难的问题。

(三)加强监督检查。区政府将把物业管理工作列为各街道(镇、经济区)、各职能部门年度绩效考核的重要内容,加强考核评比,对物业管理实绩突出街道(镇、经济区)、区相关职能部门给予表彰奖励。各街道(镇、经济区)要结合本辖区实际情况,加强对物业管理工作的组织协调和督促检查,确保物业管理组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位、责任考核到位,努力开创全区物业管理工作的崭新局面。

盐城市亭湖区人民政府办公室

20171228


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