申 请 人：王某某。
申 请 人：吕某某。
申 请 人：胥某某。
申 请 人：徐某某。
申 请 人：徐某。
申 请 人：刘某甲。
申 请 人：彭某某。
申 请 人：陈某。
申 请 人：李某某。
申 请 人：刘某乙。
申 请 人：蔡某某。
申 请 人：张某某。
被申请人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局。
第三人：江苏某某置业有限公司。
申请人请求撤销被申请人盐城市亭湖区住房和城乡建设局2022年3月11日作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》，于2022年4月7日向本机关申请行政复议，本机关依法已予受理。2022年6月2日，本机关作出《延期审理通知书》，将案件审理期限延期至2022年7月1日前作出行政复议决定。现已审理终结。
申请人请求：撤销盐城市亭湖区住房和城乡建设局2022年3月11日作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》，并责令被申请人对江苏某某置业有限公司违法违规行为予以查处，作出实质性处罚。
申请人称：2022年1月10日，申请人向盐城市住房和城乡建设局寄送了《行政查处申请书》，盐城市住房和城乡建设局于2022年1月12日将案件移转至盐城市亭湖区住房和城乡建设局（简称亭湖住建局）实际承办。2022年3月11日，亭湖住建局作出《关于对王某某等人举报事项的回复》，对申请人申请查处的五项问题调查后认为第三人江苏某某置业有限公司（简称某某置业）无违法违规的情况，不予处罚。申请人认为：一、关于开发商价格备案查处问题。现被申请人查明“某某小区”2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室未在被申请人处进行价格备案。根据《省物价局省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）第三条规定，“经地方政府批准，实行销售价格备案制度”。2017年6月至2021年4月20日期间，盐城市区未出台实施销售价格备案制度的文件。首先，根据上位法优于下位法的原则，在某某小区2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室应当进行价格备案。根据《省物价局省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）第四条规定，房地产开发企业在办理商品住房预售许可和现房销售备案前，应到当地价格主管部门履行价格备案手续，并在住建（房管）网上销售系统录入备案价格。房地产开发企业应当到价格主管部门备案而未办理价格备案手续的，住建（房管）部门暂不办理其商品住房预售许可和现房销售备案申请。各地价格主管部门要根据《江苏省价格条例》和《江苏省价格备案管理办法》，制定切实可行的新建商品住房销售价格备案实施细则，明确价格备案的材料申报、受理、价格审核、结果反馈等程序及办理时限。指导房地产开发企业做好价格备案工作。房地产开发企业按照以下要求进行价格备案：（一）房地产开发企业应当一次性公开全部准售房源价格以及项目容积率、车位配比等相关信息，按当地价格主管部门规定的格式进行制作，并在交易场所醒目位置公示，可采取展板、标价牌、价格手册、电子信息屏、多媒体等方式进行公示，公示内容应保持一致。（二）严格执行商品住房销售明码标价制度。房地产开发企业按规定填报商品住房销售价格备案申报表等材料，并实行明码标价和“一套一标”，即对每套商品住房进行明码标价，按不高于备案价格对外销售。（三）全面实行商品住房销售“一价清”制度。房地产开发企业在备案（销售）价格之外不得向购房人加价收取未标明的费用。对于特殊原因暂时无法计入成本确需加收的费用，必须在价格备案时说明，按照明码标价相关要求进行公示，并在商品房买卖合同中约定。此文件并非政府内部单向指导性文件，无需江苏省各地级市出台细则后才产生对市场主体及政府部门的行政约束力。该份文件已经对于价格备案问题做出明确要求，各地级市文件仅起细化流程性辅助作用，无权决定上位法省级文件的约束力及生效时间。其次，2017年6月至2021年4月20日期间盐城市区实施销售价格备案制度有法可依。盐城市政府于2004年1月29日发布关于印发《盐城市商品房价格管理规定》的通知（盐政发〔2004〕025号）第十二条规定，房地产开发企业建设的经济适用住房和普通住宅商品房，应在销售、交付使用前向当地价格主管部门申报商品房销售价格，当地价格主管部门依据有资质的成本认证机构确认的合理成本和本规定的相关规定，核定经济适用住房和普通住宅商品房基准销售价格。最后，关于备案频次问题。根据《关于开展市区商品住房价格备案工作的通知》（盐发改〔2021〕84号）第三条规定，价格备案频次：5万平方米以下楼盘一次性备案，5万平方米以上楼盘每次备案面积不低于5万平方米。同一楼盘备案次数不超过3次。申请人在申请价格备案行政公开过程中发现，价格备案公开文件多次出现增补情况。故，第三人在价格备案方面实际存在违法违规情况。被申请人应当根据《价格违法行为行政处罚规定》第十条规定：“经营者不执行法定的价格干预措施、紧急措施，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处10万元以上100万元以下的罚款，情节较重的处100万元以上500万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：（一）不执行提价申报或者调价备案制度的；”对第三人作出行政处罚。二、关于第三人经营欺诈、捂盘惜售行为。现被申请人查明第三人现场有不利因素阳光公示及相关业主有签订不利因素情况承诺书，经申请人与被申请人确认，上述不利因素阳光公示及相关业主签订不利因素情况承诺书仅为固定格式条款，对于现场情况未作特殊申明。被申请人认为相关行为应自行协商，通过民事途径解决。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的士地管理工作。住建部门对于第三人经营欺诈行为有监督管理职责。其次，第三人仅以申请人签订统一格式的不利因素告知书及不利因素承诺书作为实际履行告知义务的证据存在逻辑错误：申请人主张第三人未告知商品房搭建连廊实际影响住房采光，侵犯其购房知情权、选择权，而第三人仍以没有提示连廊问题的不利因素承诺书来说明自身履行告知义务，逻辑混乱且无法起到证明目的。最后，第三人除上述违法行为外，还存在宣传“一梯一户/一梯两户”，实际“两梯四户”甚至“三梯六户”的欺诈行为。开发商在购房前期的宣传、广告投放及销售声称均示明商品房为“一梯一户/一梯两户”，但实际情况为“两梯两户”“两梯四户”甚至“三梯六户”。“一梯一户/一梯两户”与“两梯两户、两梯四户、三梯六户”并不是简单的数学乘除问题，对于房屋买受人存在实质性影响：公摊面积不同、通风采光不同、私密性不同、等待电梯时间成本不同等因素均与购房人知情权及自主选择权切实关联。第三人在申请人买房时一再强调房源紧缺，致使买受人被迫挑选较差楼层。2021年3月27日，第三人明确表示无工抵房出售，但于2021年10月又出现大量工抵房宣传销售。上述工抵房的实际抵押时间如在2021年3月27日前做出抵押备案，即开发商存在销售欺诈行为，如在2021年3月27日后做出抵押，开发商则存在捂盘惜售行为。故，对于第三人的相关欺诈经营销售、捂房惜售行为应受行政监管及处罚。根据《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）》第三十七条之规定，国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。三、贷款中介机构违规收取中介费用问题。现被申请人查明盐城某某文化发展有限公司与胥某某，盐城市某某房地产经济服务有限公司与孙某某、蔡某某分别签订了委托合同，合同中明确了委托事项，由合同双方签字盖章，并经江苏省盐城市亭湖公证处公证。另经核实，盐城某某文化发展有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司两家公司营业执照经营范围均含有房地产经纪。被申请人认为对价格收费的查处不属于被申请人职能范围，建议向市场监管部门反映。申请人认为，首先贷款中介机构收取中介费用问题涉嫌违规。被申请人调取到的证据中无双方签订关于中介费用1200元的约定，根据市场交易规则，买卖双方须对于买卖产品或服务的标的、种类、数量、价格等必备要素进行事先约定。现仅能查明申请人在委托书签字盖章的真实性，而并不能证明申请人购买此项服务的知情情况，中介机构的买卖操作不符合市场规则。其次，住建部门有权查处相关行为。根据《房地产经纪管理办法》第三条规定，本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。贷款中介机构符合上述规定，应视为房地产经纪机构。根据申请人与市场监管部门的沟通，此类贷款中介机构须在住建部门进行房屋贷款资质的特殊备案，应与普通市场经营主体相区分。最后，经申请人统计，中介公司有：盐城某某文化发展有限公司、盐城某驰房地产经济有限公司、盐城市某润房产经济服务有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司。被申请人仅查询到盐城某某文化发展有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司营业执照经营范围含有房地产经纪，未对其他中介主体进行相关核实。根据《建设行政处罚程序暂行规定》第三十六条规定，执法人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。申请人在申请行政查处中共12位（与申请复议人员一致），而被申请人仅实际核查部分申请人的信息，与相关行政规范不符。现据申请人了解，北京中梁房地产开发集团已撤出“在某某小区”楼盘项目开发，形成涉案楼盘的品牌价值、商业价值、物业价值削弱及项目资金风险加大，最终造成申请人实际损失。综上，申请人认为被申请人作出的具体行政行为主要事实不清、证据不足、适用依据错误，且存在明显不当，应予撤销。
被申请人称：一、被申请人已依照法定程序履职。2022年1月10日，申请人向盐城市住房和城乡建设局反映江苏某某置业有限公司商品房买卖过程中有关违规行为，要求进行查处。盐城市住房和城乡建设局于2021年1月13日将申请人的举报材料转至被申请人，被申请人受理后对该事项进行调查。2022年3月11日，被申请人作出《关于对王某某等人举报事项的回复》，并于3月12日通过快递方式向申请人送达，书面告知其结果。被申请人已在法定期限内履行了相应的调查处理和告知义务，符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条的规定。二、针对申请人举报的事项，被申请人经区分处理后，对属于被申请人监管范围内的事项进行调查核实并作出回复，符合履职要求。（一）关于申请人反映的房价涨幅跌幅过大过快及买房人未实际享受价格优惠的问题。根据《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定：“县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。”及《价格违法行为行政处罚规定》第二条、第三条规定：“县级以上各级人民政府价格主管部门依法对价格活动进行监督检查，并决定对价格违法行为的行政处罚”、“价格违法行为的行政处罚由价格违法行为发生地的地方人民政府价格主管部门决定。”被申请人告知申请人如某某置业存在价格违法应依法向市场监管部门反映，非被申请人职能范围。（二）关于申请人反映的开发商事后备案、备案不尽问题。申请人提供了在某某小区2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，5号楼702室、803室，6号楼105室、1302室，18号楼301室、1106室的《商品房买卖合同（预售版）》，被申请人调取了12间房屋对应的商品房预售许可证、商品房认购书、收据、《商品房买卖合同（预售版）》等材料，经查，在某某小区5号楼702室、803室于2021年4月21日前已领取预售许可证但未售出，根据《关于开展市区商品住房价格备案工作的通知》（盐发改〔2021〕84号）要求，其价格已在我局备案；2021年4月21日后领取预售许可证的18号楼301室、1106室，其价格已在盐城市发展和改革委员会备案。在某某小区2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室未在被申请人处进行价格备案，根据《省物价局省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）第三条规定，“经地方政府批准，实行销售价格备案制度”。但在2017年6月至2021年4月20日期间，我市市区未出台实施销售价格备案制度的文件，2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室房屋，在〔2021〕84号文出台前已全部领取预售许可证并认购售出。故根据现有材料，未能看出某某置业违反了〔2021〕84号文的备案要求。申请人提出的盐政发〔2004〕025号文及行政处罚依据《价格违法行为行政处罚规定》，均显示职能部门为价格主管部门，与被申请人无关。（三）关于申请人反映的商品房存在消防长廊影响采光问题。根据某某置业公司提供的售楼处现场有不利因素阳光公示、不利因素情况承诺书，及被申请人现场查勘拍摄的照片、设计图纸，现有证据不足以认定某某置业未进行不利因素公示及消防长廊存在影响采光构成不利因素并造成实际影响的事实，并告知申请人可依据双方《商品房买卖合同》的相关约定，另行协商解决或通过民事途径处理。申请人在复议申请中提及的开发商存在宣传“一梯一户/一梯两户”实际上“两梯四户”甚至“三梯六户”的欺诈行为，其在查处申请书及调查询问时均未提及，不应在本案中进行处理。（四）关于申请人反映的第三人违规宣传出售“工抵房”及捂房囤房问题。根据第三人提供的《工程款抵购房款协议》，工程款抵购房款协议中明确了抵房对象，无法律规定“工抵房”不可以买卖，如申请人认为某某置业存在违规销售工抵房及捂房囤房等扰乱市场价格行为的，应向市场监管部门反映，要求市场监管部门予以查处。（五）关于申请人反映的第三人违规指定第三方机构收取贷款中介费用问题。根据申请人提供的2份收据，中介机构已收取办证费用1200元，被申请人调取了盐城某某文化发展有限公司与胥某某，盐城市某某房地产经济服务有限公司与孙国玉、蔡某某分别签订了委托合同，合同中明确了委托事项为“预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记及该房屋不动产登记证明、不动产权证书等相关手续”，由合同双方签字盖章，并经江苏省盐城市亭湖公证处公证。另经核实，盐城某某文化发展有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司两家公司营业执照经营范围均含有房地产经纪，并与第三人签订了协议书。根据公证书、收据可证明申请人已知晓中介服务的内容、收费标准，并已缴纳了相关费用，现有证据不足以证明第三人及中介机构存在强制要求买受人缴纳第三方中介服务费用的行为，而对价格收费的查处不属于被申请人职能范围，建议向市场监管部门反映。
第三人称：盐城市亭湖区住房和城乡建设局作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》事实清楚，程序合法，回复内容所依据的法律法规及政策文件适当。1.2020年年末至2021年期间，第三人商品房销售价格不存在涨幅过快情况，所售房屋价格根据市场需求在合理范围内波动；2.在商品房销售中，第三人已按照规定和主管部门的要求，对商品房销售价格进行备案，不存在事后备案、备案不尽问题；3.第三人所销售的连廊户型商品房，在售楼处现场有连廊户型模拟沙盘展示，也有不利因素阳光公示，同时也和相关购房人签有不利因素情况承诺书。该商品房消防连廊设计符合相关国家标准，上述户型也是购房人自主选择购买；4.因商品房陆续竣工交付及取得预售许可证等时间不同，导致每个阶段可销售房源不断变化。2021年3月，盐城商品房销售形势较好，单月成交面积较上年同期上涨幅度较大。在此销售形势下，第三人当月商品房销售也取得了较好业绩，导致可销售房源越来越少，后随着第三人与施工单位协调加快施工进度，取得预售许可证商品房数量逐渐增加。从2021年6月至今，商品房销售持续低迷，销售量较少，资金压力加大。部分施工单位因未及时收到合同约定的工程款，而暂停或停止施工。为确保在建工程项目的顺利推进，第三人与部分单位签订了工程款抵房款协议。2021年3月与2021年10月商品房销售形势不同且后期陆续取得相关商品房预售许可证时间不同、后因商品房销售量较少导致资金紧张而签订工程款抵房款协议，不存在违规宣传销售工抵房情形。5.第三人未强制要求买受人缴纳第三方中介服务费用，是否需要委托房地产经纪公司办理相关事项由买受人自行决定。综上，我司前期在与相关购房人签订的商品房买卖合同中已明确以该合同及相关附件约定内容为准，相关购房人已确认充分知悉并签字确认。
被申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.2022年1月12日盐城市住房和城乡建设局《举报事项转送单》及EMS邮寄单（附行政查处申请书及证据材料、快递单）；证据2.2022年3月11日作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》及EMS邮寄单；证据3.亭湖区住建局调取的12间房屋对应的预售许可证3张、商品房认购书、《商品房买卖合同（预售版）》、收据；证据4.亭湖区住建局《市区已领取销许未售商品住房销售价格备案申报表》、盐城市发展和改革委员会《市区商品住房销售价格备案申报表》；证据5.2022年2月18日亭湖区住建局现场调查照片3张、房屋设计图纸1张；证据6.某某置业公司情况说明（附件工抵房协议、不利因素情况承诺书、不利因素情况告知书、现场价格公示表）；证据7.2022年2月22日与吕某某、蔡某某、胥某某的调查询问笔录；证据8.盐城某某文化发展有限公司与胥某某签订的《委托合同》公证书，盐城市某某房地产经济服务有限公司与孙某某、蔡某某分别签订的《委托合同》公证书；证据9.江苏某某置业有限公司分别与盐城某某文化发展有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司签订的《协议书》、营业执照；证据10.2022年3月12日复函；证据11.《行政审批管理事项委托协议书》《关于市区已销未售商品住房价格备案工作情况说明》。证据1-11共同证明：被申请人于2022年3月11日作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》事实清楚，内容适当，程序合法。
申请人向本机关提交的证据材料有：
证据1.预售许可证；证据2.《市区已领取销许未售商品住房销售价格备案申报表》；证据3.微信聊天记录、抖音广告截图、宣传工抵房微信截图、《举报立案告知书》{亭市监立告字〔2022〕JG0308001号}；证据4.中介办证费收据；证据5.《关于对王某某等人举报事项的回复》。证据1-5共同证明：被申请人于2022年3月11日作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》主要事实不清、证据不足、适用依据错误，且存在明显不当，应予撤销。
第三人未向本机关提交证据材料。
经审理查明：2022年1月11日，盐城市住房和城乡建设局收到申请人邮寄的《行政查处申请书》，反映江苏某某置业有限公司商品房买卖过程中有关违规行为，要求进行查处。盐城市住房和城乡建设局于2021年1月13日将申请人的举报材料转至被申请人，被申请人受理后对该事项进行调查。2022年3月11日，被申请人作出《关于对王某某等人举报事项的回复》，内容为：“王某某等12人：就你们反映的江苏某某置业有限公司（以下简称某某置业）在商品房销售过程中，存在价格售后备案、违规宣传等违规行为并要求查处的申请，经盐城市住房和城乡建设局转办，我局已收悉。经调查，根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条及相关规定，特作回复如下：一、关于房价涨跌幅过大、过快及买房人未实际享受价格优惠问题。根据《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定：‘县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。’及《价格违法行为行政处罚规定》第二条、第三条规定：‘县级以上各级人民政府价格主管部门依法对价格活动进行监督检查，并决定对价格违法行为的行政处罚’、‘价格违法行为的行政处罚由价格违法行为发生地的地方人民政府价格主管部门决定。’如你方认为某某置业存在价格违法，利用虚假或使人误解的手段诱骗消费者，使买房人未实际享受到价格优惠，可依法向市场监管部门反映。二、关于开发商事后备案、备案不尽问题。根据《关于开展市区商品住房价格备案工作的通知》（盐发改〔2021〕84号）文件要求及你方提供的在某某小区2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，5号楼702室、803室，6号楼105室、1302室，18号楼301室、1106室的《商品房买卖合同（预售版）》，现查明，在某某小区5号楼702室、803室于2021年4月21日前已领取预售许可证但未售出，根据〔2021〕84号文要求其价格已在我局备案；2021年4月21日后领取预售许可证的18号楼301室、1106室，其价格已在盐城市发展和改革委员会备案。在某某小区2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室未在我局进行价格备案，根据《省物价局省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）第三条要求，‘经地方政府批准，实行销售价格备案制度’。但在2017年6月至2021年4月20日期间，我市市区未出台实施销售价格备案制度的文件，2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室房屋，在〔2021〕84号文出台前已全部领取预售许可证并认购售出，故根据现有材料，未能看出某某置业违反了〔2021〕84号文的备案要求。三、关于商品房存在消防长廊影响采光问题。经查，某某置业售楼处现场有不利因素阳光公示，和相关业主签有不利因素情况承诺书，现有证据不足以认定某某置业未进行不利因素公示及消防长廊影响采光等构成不利因素并造成影响的事实。如你方有异议，可依据双方《商品房买卖合同》的相关约定，另行协商解决或通过民事途径处理。四、关于开发商违规宣传出售‘工抵房’及捂房囤房问题。经查，某某置业和部分单位签订了工程款抵购房款协议，工程款抵购房款协议中明确了抵房对象，无法律规定‘工抵房’不可以买卖，如你方认为某某置业存在违规销售工抵房及捂房囤房等扰乱市场价格行为的，应向市场监管部门反映，要求市场监管部门予以查处。五、关于开发商违规指定第三方机构收取贷款中介费用问题。经查，盐城某某文化发展有限公司与胥某某，盐城市某某房地产经济服务有限公司与孙国玉、蔡某某分别签订了委托合同，合同中明确了委托事项，由合同双方签字盖章，并经江苏省盐城市亭湖公证处公证。另经核实，盐城某某文化发展有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司两家公司营业执照经营范围均含有房地产经纪，并与江苏某某置业有限公司签订了委托书，委托书中明确了委托内容为‘为委托人办理‘两证’和按揭贷款等委托事项’。现有证据不足以证明某某置业存在强制要求买受人缴纳第三方中介服务费用的行为，且对价格收费的查处不属于我局职能范围，建议向市场监管部门反映。”2022年3月12日，被申请人将《关于对王某某等人举报事项的回复》邮寄送达给申请人。同日，被申请人作出《关于王某某等12人举报事项的复函》，将办理结果回复盐城市住房和城乡建设局。2022年4月7日，申请人不服被申请人作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》，向本机关提出行政复议申请。
另，2016年4月30日，盐城市亭湖区人民政府与盐城市住房和城乡建设局（原盐城市住房保障和房产管理局）签署了《行政审批管理事项委托协议书》（简称《协议书》），《协议书》第一条约定：“市房管局作为全市商品房预售许可、现售备案和交易管理的主管部门，委托亭湖区具体实施亭湖区范围内的商品房预售许可（含预售方案审核、预售资金监管）、现售备案及交易管理工作，使用市房管局的房产综合业务管理平台进行网上审批、网上办理。下放后的预售许可、现售备案事项在收件时，由市房管局统一编号，待系统按区域划分权限升级后自动生成受理编号。亭湖区应及时将审批信息、数据按照统一格式上报至市房管局，用于统计、分析、研究。”第三条规定：“盐城市亭湖区人民政府应督促承办部门在办理授权业务时，做到依法行政、规范管理、严格执行市区统一标准并主动接受上级房管部门的业务指导和监督。负责委托事项范围内的行政复议、行政诉讼、行政赔偿、举报投诉及其他纠纷的处理，并承担相应的行政法律责任及相关费用。”
行政复议期间，盐城市房地产市场健康发展领导小组办公室(盐城市政府2021年1月21日设立)于2022年6月28日作出《关于市区已销未售商品住房价格备案工作情况说明》，内容为：“根据《关于开展市区商品住房价格备案工作的通知》（盐发改〔2021〕84号）和盐城市区商品住房价格备案内部工作方案要求，商品住房价格备案自2021年4月21日起实施。实施前已领取预售许可证但尚未售出的商品住房，按照不高于已售实际成交最高价格备案，实行简易程序。根据价格协调小组内部会议要求，具体由开发企业按照不超过以往价格，填写申请表并输入一房一价表，由区住建局核对即可，市发改委不再进行审批。”
本机关认为，根据《行政审批管理事项委托协议书》和《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第三条的规定，被申请人对申请人举报第三人江苏某某置业有限公司在商品房销售中存在的违法违规行为具有依法处理的职责。被申请人于2021年1月13日收到盐城市住房和城乡建设局转办的申请人2021年1月10日邮寄提交的《行政查处申请书》后，调取了案涉12间房屋对应的《商品房买卖合同（预售版）》、商品房预售许可证、商品房认购书、收据、委托合同、第三人情况说明等相关材料，并根据被申请人工作人员2022年2月22日向吕某某、胥某某、蔡某某调查形成的《调查询问笔录》，分别于2022年3月11日、3月12日作出《关于对王某某等人举报事项的回复》《关于王某某等12人举报事项的复函》，答复程序符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条的规定，程序合法。
关于房价涨跌幅过大、过快及买房人未实际享受价格优惠的问题。根据《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。《价格违法行为行政处罚规定》第二条规定，县级以上各级人民政府价格主管部门依法对价格活动进行监督检查，并决定对价格违法行为的行政处罚。第三条规定，价格违法行为的行政处罚由价格违法行为发生地的地方人民政府价格主管部门决定。本案，申请人反映的“房价涨幅跌幅过大过快及买房人未实际享受价格优惠”、“开发商违规宣传出售工抵房及捂房囤房”、“开发商违规指定第三方机构收取贷款中介费”等问题，属于申请人对第三人在房屋销售过程中价格违法行为的举报，被申请人回复申请人上述事项不属于被申请人的职责范围，建议其向市场监管部门反映，符合法律规定。
关于申请人反映的“开发商事后备案、备案不尽”的问题。《省物价局省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）第三条规定，凡在本地区从事房地产开发的企业，在办理商品住房项目预售许可证或现房销售备案的新建普通商品住房（保障性住房和享受政府优惠政策住房除外），经地方政府批准，实行销售价格备案制度。2021年4月21日，盐城市发展和改革委员会盐城市住房和城乡建设局盐城市市场监督管理局联合发布《关于开展市区商品住房价格备案工作的通知》（盐发改〔2021〕84号）规定：“四、价格备案程序。房地产开发企业在申请领取商品住房销售许可证前，向市行政服务中心房价备案窗口申请办理商品住房价格备案手续，市发改委会同市住建局查看现场、会办研究、联合审定，办理备案手续。”“七、相关要求。1．在本通知下发前已领取预售许可证但尚未售出的商品住房，按照不高于同类型已售实际成交最高价格备案。项目所属房地产开发企业经查实有价格违法行为的，重新办理价格备案手续。应办理价格备案而未办理价格备案的，住建部门停止该楼盘网签。”本案，关于在某某小区2号楼402室、1102室，3号楼105室、201室、606室、1103室，6号楼105室、1302室房屋的备案问题。根据《省物价局省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）第三条的规定，凡在本地区从事房地产开发的企业，在办理商品住房项目预售许可证或现房销售备案的新建普通商品住房，经地方政府批准，实行销售价格备案制度。因《关于开展市区商品住房价格备案工作的通知》（盐发改〔2021〕84号）施行前，上述房屋已全部领取预售许可证并认购售出。故，被申请人答复申请人，根据现有材料，未能看出某某置业违反了〔2021〕84号文的备案要求，并无不当；其次，关于在某某小区5号楼702室、803室房屋备案的问题。被申请人回复称在某某小区5号楼702室、803室于2021年4月21日前已领取预售许可证但未售出，根据〔2021〕84号文要求其价格已在被申请人处备案。对此，根据盐城市房地产市场健康发展领导小组办公室作出的《关于市区已销未售商品住房价格备案工作情况说明》可知，被申请人所称的价格备案系根据价格协调小组内部会议要求对相关房屋价格进行的登记、核对，并非法律意义上的价格备案，且该回复系对申请人反映的案涉商品房价格备案问题的解释说明，对申请人的权利义务未造成实质性影响；再次，关于在某某小区18号楼301室、1106室房屋备案的问题。因在某某小区18号楼301室、1106室房屋在2021年4月21日后领取预售许可证，被申请人答复申请人该房屋价格已在盐城市发展和改革委员会备案，符合客观事实，并无不当。
关于商品房存在消防长廊影响采光问题。被申请人提供了不利因素阳光公示图片、相关业主签订的不利因素情况《承诺书》以及《项目不利因素情况告知书》，且《项目不利因素情况告知书》最后一段明确载明：“因受条件所限和不同主体之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一提示，敬请您在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策”。据此，被申请人回复申请人，现有证据不足以认定某某置业未进行不利因素公示及消防长廊影响采光等构成不利因素并造成影响的事实，申请人如有异议，可依据双方《商品房买卖合同》的相关约定，另行协商解决或通过民事途径处理，并无不当。
关于开发商违规宣传出售“工抵房”及捂房囤房问题。鉴于第三人和部分单位签订了工程款抵购房款协议，且明确了抵房对象。“工抵房”买卖行为并不违反法律法规强制性规定。被申请人回复申请人，如其认为第三人存在违规销售工抵房及捂房囤房等扰乱市场价格行为的，应向市场监管部门反映，要求市场监管部门予以查处，符合法律法规要求。
关于开发商违规指定第三方机构收取贷款中介费用问题。本机关认为，首先第三方机构与买房人签订了委托合同，明确了委托事项，且经江苏省盐城市亭湖公证处公证，属于双方意思自治的范畴，合法有效。经被申请人核实，第三方机构盐城某某文化发展有限公司、盐城市某某房地产经济服务有限公司两家公司营业执照经营范围均含有房地产经纪，并与江苏某某置业有限公司签订了委托书，委托书中明确了委托内容为“为委托人办理‘两证’和按揭贷款等委托事项”。因此，被申请人回复申请人现有证据不足以证明某某置业存在强制要求买受人缴纳第三方中介服务费用的行为，且对价格收费的查处不属于其职能范围，建议向市场监管部门反映，符合法律法规规定。
综上，被申请人作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。申请人要求撤销被申请人作出的回复没有事实和法律依据，对于其复议请求，本机关不予支持。依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定如下：
维持被申请人2022年3月11日作出的《关于对王某某等人举报事项的回复》。
申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内依法向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼。
2022年6月30日
一、《中华人民共和国价格法》
第五条 县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。
二、《价格违法行为行政处罚规定》
第二条 县级以上各级人民政府价格主管部门依法对价格活动进行监督检查，并决定对价格违法行为的行政处罚。
第三条 价格违法行为的行政处罚由价格违法行为发生地的地方人民政府价格主管部门决定；国务院价格主管部门规定由其上级价格主管部门决定的，从其规定。
三、《省物价局 省住房和城乡建设厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》（苏价服〔2017〕91号）
三、备案范围 凡在本地区从事房地产开发的企业，在办理商品住房项目预售许可证或现房销售备案的新建普通商品住房（保障性住房和享受政府优惠政策住房除外），经地方政府批准，实行销售价格备案制度。
四、关于开展市区商品住房价格备案工作的通知（盐发改〔2021〕84号）
四、价格备案程序。房地产开发企业在申请领取商品住房销售许可证前，向市行政服务中心房价备案窗口申请办理商品住房价格备案手续，市发改委会同市住建局查看现场、会办研究、联合审定，办理备案手续。
七、相关要求 1．在本通知下发前已领取预售许可证但尚未售出的商品住房，按照不高于同类型已售实际成交最高价格备案。项目所属房地产开发企业经查实有价格违法行为的，重新办理价格备案手续。应办理价格备案而未办理价格备案的，住建部门停止该楼盘网签。
五、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》（建稽〔2014〕166号）
第三条 各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。
第九条 举报件应自受理之日起60个工作日内办结。
上级主管部门转办的举报件，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，并按期上报办理结果；情况复杂的，经上级主管部门批准，可适当延长办理时限，延长时限不得超过30个工作日。实施行政处罚的，依据相关法律法规规定执行。
六、《中华人民共和国行政复议法》
第二十八条 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；